Troubles de voisinage : ce qu’il faut savoir

Dans un environnement communautaire, il advient que les voisins causent des nuisances, dont le tapage nocturne. Ce comportement peut, dans certaines mesures, dégrader la qualité de vie des résidents. En effet, lorsque ces désagréments dépassent un seuil considéré comme acceptable, ils peuvent dégrader la valeur vénale du bien en question. On parle alors des troubles de voisinage. C’est justement le sujet du jour. Dans cet article, nous allons définir ce que le trouble anormal de voisinage, son impact sur la valeur marchande du bien et comment palier ce problème.

📖 L’essentiel du sujet

✅ Les troubles de voisinage peuvent être à caractère sonore, olfactif, respiratoire ou visuel.

✅ Pour être considéré comme anormal, un trouble doit être : 

• Répétitif.
• Persistant.
• Intense (les seuils diffèrent selon la localité).
• Intentionnel. 

✅ Les troubles anormaux de voisinage peuvent impacter la valeur marchande d’un bien. Il est donc possible de demander une indemnité.

Quels sont les troubles anormaux du voisinage ?

Le bruit est une notion subjective. Il en est de même pour les agissements et les équipements qui peuvent engendrer des nuisances. Tout dépend du ressenti. C’est pour cette raison que la loi a défini la notion du trouble anormal de voisinage. Ce concept juridique détermine exactement la nuisance engendrée par des faits, agissements ou installations. Il définit également les seuils de tolérance commune à la société.

Effectivement, le trouble de voisinage peut prendre de multiples formes. Concrètement, il peut se manifester sous forme de : 

• Bruits et vibrations.
• Nuisance d’ordre olfactif ou respiratoire.
• Nuisance visuelle.

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Comment caractériser les troubles anormaux de voisinage 

Tout d’abord, rappelons que l’appréciation de l’anormalité du trouble de voisinage est réservée au juge. Bien que les règles soient claires, il existe toujours des exceptions. Néanmoins, pour qu’une nuisance soit qualifiée d’anormale, plusieurs critères doivent se réunir:

• La persistance dans le temps.
• L’intensité de la nuisance.
• Le non-respect des normes applicables en matière de bruit et de pollution. Ces normes peuvent varier d’une zone à une autre selon sa vocation (quartier résidentiel, zone industrielle, etc.)

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Focus sur les nuisances sonores 

En réalité, les nuisances sonores sont la forme la plus commune du trouble de voisinage.  Les critères suivants définissent le côté excessif et anormal d’un bruit : 

• La durée ;
• L’intensité ;
• La récurrence ;

En revanche, le tapage nocturne est un fait ponctuel. Ceci dit qu’il n’est pas nécessaire que la nuisance sonore soit répétitive, forte ou qu’elle dure dans le temps pour être considérée comme anormale. D’ailleurs, la personne ayant fait ce comportement, est de mauvaise foi. Dans ce contexte, chacun doit alors prendre les mesures nécessaires pour ne pas nuire autrui la nuit.

Nous souhaitons aussi souligner que la perception du bruit varie non seulement en fonction des personnes, mais aussi en fonction de l’emplacement géographique. Le seuil de tolérance de bruit dans une zone rurale est bel et bien inférieur à celui dans une agglomération urbaine. Nous vous conseillons alors de vous renseigner auprès de votre mairie, afin de connaitre les types de bruits tolérés, ainsi que les restrictions en termes de temps. 

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Impact sur la valeur vénale d’un bien

Les troubles de voisinage ne doivent pas être pris à la légère. En effet, de tels comportements peuvent directement affecter la valeur marchande d’un bien immobilier. Comme mentionné auparavant, certaines nuisances peuvent rendre le bien moins séduisant pour les acheteurs potentiels, voire le rendre invivable.

En guise d’exemple, les nuisances sonores peuvent dégrader la qualité de sommeil des habitants. Elles impactent aussi la qualité de vie quotidienne de ces derniers. Les nuisances olfactives, quant à elles, peuvent même provoquer des problèmes respiratoires. Il s’agit par exemple de l’émission prolongée de fumé de combustion. Il est donc logique que ces troubles puissent entraîner une dévalorisation du bien immobilier. C’est pour cette raison que les victimes de troubles de voisinage peuvent exiger une indemnisation de la part des auteurs de ce délit.

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Trouble de voisinage : est-il possible de toucher une indemnisation pour préjudice ?

La dégradation de la valeur marchande d’une propriété immobilière est probablement l’impact le plus tangible des troubles anormaux de voisinage. Les victimes peuvent alors obtenir une réparation des préjudices. Pour ce faire, ils doivent suivre les étapes suivantes. 

• Procédure amiable : les victimes doivent trouver un arrangement amiable avec les auteurs du trouble. Ils peuvent, en parallèle, faire constater les nuisances par un expert ou un huissier de justice. Ils peuvent aussi collecter des témoignages.
• Se tourner vers la mairie ou la police municipale et signaler le problème. Ces derniers peuvent intervenir pour mettre les auteurs en demeure, voire appliquer des sanctions administratives.
• Procédure judiciaire : les victimes du trouble peuvent saisir le tribunal civil ou de grande instance. Elles doivent alors fournir les preuves témoignant de l’anormalité du trouble et de la dévalorisation du bien.

Lorsque la requête est retenue, la procédure judiciaire aboutit généralement à une indemnisation au profit de la victime. Sa valeur varie selon le dommage constaté. Par ailleurs, l’intention de l’auteur et les circonstances entourant la survenance de la nuisance définissent également le montant de l’indemnisation.

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Trouble de voisinage : il vaut mieux prévenir que guérir 

Vous l’aurez constaté, les troubles de voisinage dégradent non seulement la qualité de vie des occupants, mais aussi la valeur marchande du bien immobilier. De surcroit, il n’est pas toujours évident de prouver la survenance des troubles de voisinage. La meilleure façon de se protéger contre les diverses nuisances est de ne pas en être exposé. Il est donc nécessaire d’être attentif lors du choix d’un bien immobilier.

Dans cette perspective, nous vous conseillons de vérifier auparavant la présence d’une source de nuisance à proximité du bien de votre choix. En effet, non seulement les actes d’incivisme peuvent provoquer des nuisances, mais aussi la présence d’un lieu de loisir bruyant ou d’une zone industrielle polluante à proximité.

Un tel réflexe pourra vous éviter d’interminables problèmes futurs. Pourtant, il n’est pas toujours facile de prévoir l’apparition d’une nuisance quelconque. Le mieux reste toujours d’opter pour un logement présentant a priori peu de risques. Ainsi, on pourra envisager les solutions suivantes :

• Opter si possible pour les logements implantés dans des zones résidentielles et peu bruyantes. Logiquement, il vaut mieux éviter les biens situés à proximité des voies ferrées, aéroports ou autres.
• Être encore plus vigilant quand il s’agit d’un immeuble de copropriété. En effet, les conflits entre les voisins sont plus récurrents dans de tels logements. Les choses peuvent empirer lorsqu’il s’agit d’un immeuble de rapport.
• Vérifier la qualité de l’isolation acoustique du logement. Une bonne isolation réduit grandement l’ampleur des troubles anormaux de voisinage.

En conclusion, il vaut mieux anticiper et réduire les risques afin de se prémunir de l’impact des troubles de voisinage sur votre santé ainsi que la valeur de votre bien. Faire preuve de vigilance lors des visites immobilières vous permet potentiellement de détecter les éventuelles nuisances ainsi que vices cachés dans un bien immobilier.

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