Comment vendre la nue propriété de votre bien ?

Vous souhaitez vendre la nue propriété de votre bien. Lisez la suite de l’article.

Tout ce qu’il faut savoir 

Retenez ces 5 points :

• Le démembrement de propriété est un mécanisme permettant de scinder la propriété en nue propriété et usufruit.
• Sauf indication contraire, il est possible de vendre la nue propriété sans l’accord de l’usufruitier.
• La valeur d’une nue-propriété = valeur totale du bien – valeur actualisée de l’usufruit. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est conséquente.
• Pour la cession de nue-propriété, les frais de notaire sont les mêmes que dans le cadre d’une vente classique.
• La vente de la nue-propriété offre plusieurs avantages, comme : des avantages fiscaux (exonération d’impôt s’il s’agit d’une résidence principale), la rapidité de la transaction et la préparation à la succession.

Quel est le principe de la nue-propriété ?

La nue-propriété découle d’un démembrement de propriété. Il s’agit de scinder la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. Cette division permet à une personne de profiter du bien (usufruit) tandis qu’une autre se réserve la propriété du bien sans pouvoir en jouir directement (nue-propriété).

En d’autres termes, l’usufruitier a le droit de jouir du bien comme la perception des revenus locatifs, et ce, dans les limites prévues par la loi ou un contrat. En revanche, la nue-propriété confère à son titulaire le droit de devenir plein propriétaire une fois l’usufruit éteint.

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Peut-on vendre sa part de nue-propriété ?

En effet, la loi offre la possibilité de céder sa nue-propriété. Grâce au démembrement de propriété (usufruit et nue-propriétaire), le nu-propriétaire peut céder ce droit à un tiers. Par ailleurs, certaines conditions et démarches doivent être respectées. Par exemple, le consentement de l’usufruitier peut être obligatoire, notamment si l’usufruit est temporaire.

Vendre la nue-propriété d’un bien peut être un moyen efficace pour organiser la transmission de patrimoine. Elle offre aussi un outil pour optimiser sa fiscalité. Il suffit alors de bien comprendre les droits et obligations de chaque partie.

Est-ce que le nu-propriétaire peut vendre sans l’accord de l’usufruitier ? Théoriquement, le nu-propriétaire peut vendre la nue-propriété sans le consentement de l’usufruitier (Article 621 du Code civil). Cependant, il peut y voir des restrictions sur ce droit dans l’acte de démembrement. De plus, l’usufruitier peut s’opposer à la vente si cette démarche porte atteinte à ses droits.

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Comment se calcule la valeur d’une nue-propriété ?

Pour calculer la valeur d’une nue-propriété, il suffit d’appliquer cette formule simple : valeur totale du bien – valeur actualisée de l’usufruit. Cependant, pour une estimation précise, il est recommandé de consulter un professionnel, à instar du notaire. Pour ce faire, le professionnel estime la valeur marchande du bien (avant le démembrement), ainsi que la durée restante de l’usufruit.

La valeur marchande du bien (pleine propriété) peut être obtenue par une évaluation immobilière ou par la comparaison avec des transactions similaires. Quant à la durée restante de l’usufruit (surtout lorsqu’il est temporaire) peut être estimée en se référant aux tables de mortalité ainsi qu’au taux d’actualisation.

Vous l’aurez compris, plus la valeur de l’usufruit est importante, plus celle de la nue-propriété est faible. L’âge du nu-propriétaire influe sur la valeur du bien. Par exemple, si l’usufruitier est âgé de moins de 21 ans, la nue propriété vaut 90 % de la valeur du bien. Par contre, si ce dernier a plus de 91 ans, la valeur chute à 10 % de la valeur vénale du bien.

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Quels sont les avantages de la vente en nue-propriété ?

D’abord, la cession de nue-propriété permet d’anticiper la succession. Le propriétaire peut choisir de vendre la nue-propriété de son bien à son enfant, tout en conservant l’usufruit. Ainsi, l’enfant devient nu-propriétaire et héritera de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Cela permet de réduire les coûts de transmission, car seule la nue-propriété est soumise à l’impôt sur la succession.

Comme toute transaction immobilière, vendre la nue propriété offre une source financière non des moindres. Elle permet au vendeur de percevoir un capital immédiat. L’acheteur bénéficie d’une décote sur le prix d’achat puisqu’il n’acquiert que la nue-propriété. L’usufruitier, quant à lui, continue à utiliser le bien et à en assumer l’entretien et les charges courantes. Une fois l’usufruit éteint, l’acheteur devient plein propriétaire sans frais supplémentaires, sauf dispositions contraires.

Rappelons qu’il existe un montage spécifique (viager), dont on voudra parler. Il s’agit de céder la nue-propriété tout en réservant temporairement l’usufruit. Dans ce cas, le propriétaire conserve l’usufruit pour une durée déterminée, après avoir vendu la nue-propriété. Cette opération peut répondre à un besoin immédiat de liquidités tout en assurant une rente viagère pour le vendeur.

Finalement, il est possible de procéder à la cession de la nue-propriété d’un bien occupé avec réserve d’usufruit viagère. Si l’usufruit est viager, il s’éteint au décès du vendeur. Ce dernier perçoit un capital lors de la vente, tout en continuant à jouir du bien jusqu’à sa mort.

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Avantages fiscaux de la vente d’une nue-propriété

La cession d’une nue-propriété offre un cadre fiscal très favorable aux vendeurs immobiliers. Si la vente concerne la résidence principale du propriétaire, le bouquet est entièrement exonéré d’impôts. Sans quoi, le vendeur peut bénéficier d’abattements pour durée de détention de la propriété.