Déficit imputable sur les revenus fonciers : ce qu’il faut savoir

Dans cet article, nous reviendrons sur la notion du déficit imputable sur les revenus fonciers. Lisez la suite.

📖Résumé

✅ Lorsque les charges du bailleur dépassent ses recettes locatives, on parle de déficit foncier. Le bailleur a droit à une réduction du déficit foncier, lorsque :

• L’immobilier est loué vide.
• Le bailleur est soumis au réel.
• Le bailleur loue le bien dans les 3 ans qui suivent la déduction du déficit.

✅ Ce déficit est imputable sur les revenus fonciers lorsque : 

• Les charges sont issues des intérêts d’emprunt dans la limite de 10 700 €. Si le revenu foncier n’absorbe pas ce déficit, alors on peut le reporter sur les 10 années suivantes.
• L’excédent du déficit issu des autres charges (gestion, entretien, amélioration et impôts) dépasse 10 700 € (15 300 € dans certains cas). Il sera donc imputable exclusivement sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

✅ Le déficit résultant des autres charges est déduit des revenus globaux dans la limite de 10 700 € (15 300 € dans certains cas). Si les revenus globaux n’absorbent pas ce déficit, on peut donc le reporter sur le revenu global des 6 prochaines années.

Que veut dire déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Réservé à l’investissement locatif, le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant de réduire les revenus imposables. Ceci a lieu lorsque les charges du bailleur dépassent ses recettes. Pour pouvoir profiter de ce mécanisme, il va falloir satisfaire ces 3 conditions : 

• Il doit s’agir d’une location nue.
• Le propriétaire doit être soumis au régime réel d’imposition.
• Déficit foncier et règle des 3 ans​ : Le logement doit rester loué pendant les 3 années qui suivent la déduction du déficit foncier.

Selon la nature des charges qui incombent le contribuable, le déficit foncier peut être imputable soit : 

• Des revenus fonciers.
• Des revenus globaux.

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Quelle est la différence entre micro-foncier et régime réel ?

Le tableau suivant résume la différence entre les régimes réel et micro-foncier :

En revanche, on applique le régime réel  : 

• Systématiquement, lorsque les recettes locatives annuelles dépassent les 15 000 €.
• Sur demande à l’administration fiscale, lorsqu’on est au régime micro-foncier et que les charges dépassent l’abattement forfaitaire de 30 %.

À lire aussi : Ce qu’il faut savoir sur la fiscalité des revenus locatifs 

Déficit foncier : comment ça marche​ ? 

Concrètement, le déficit correspond à l’excédent des dépenses par rapport aux recettes locatives. Par exemple, si vos recettes locatives s’élèvent à 13 000 € et que vos charges sont de 16 000 €, le déficit foncier sera de 3 000 €.

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À lire aussi : Comprendre le déficit foncier

Comment calculer le déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Comme on l’avait dit précédemment, le dispositif du déficit foncier est tributaire de la nature des charges. On distingue alors : 

• Le déficit imputable sur les revenus fonciers.
• Le déficit foncier imputable sur les revenus globaux.

Or, le bailleur éligible au déficit foncier peut supporter principalement 2 types de charges :

• Les intérêts d’emprunt.
• Les autres charges, qu’on peut mettre en 3 catégories, à savoir : les dépenses de gestion et d’administration du bien, les impôts et les frais d’amélioration, de réparation et d’entretien.

D’abord, on déduit les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Si leur part du déficit excède le seuil de 10 700 €, alors on déduit ces intérêts des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Quant aux autres charges, on les déduit des revenus globaux dans la limite de 10 700 €. Si les revenus généraux ne peuvent pas absorber ce déficit, on peut ainsi le reporter sur le revenu global des 6 années suivantes.

Finalement, la fraction du déficit qui dépasse les 10 700 € (ou inhérente aux intérêts d’emprunt) est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette fraction ne s’ajoute pas aux déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global.

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Déficit imputable sur les revenus fonciers 4BB​

Notez qu’il faut déclarer (au titre de l’année d’imposition) : 

• Le déficit imputable sur les revenus fonciers dans les cases 4BB.
• Le déficit imputable sur le revenu global dans les cases 4BC.

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Exemple de calcul du déficit imputable sur les revenus fonciers

Un bailleur met en location une maison vide et encaisse 2 500 € de revenu locatif. Il paie 3 000 € d’intérêts d’emprunts et 3 500 € de charges diverses. Le déficit foncier est calculé de la sorte :

• Le déficit inhérent aux intérêts d’emprunt est de 3 000 – 2 500 = 500 €. Ce déficit déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes. Il ne pourra pas la prendre en compte la même année que celle du déficit lié aux autres charges.
• Le déficit au titre des autres charges est de 3 500 €. Comme ce déficit est inférieur au plafond de 10 700 €, on le déduit des revenus globaux du propriétaire. Si le revenu global ne couvre pas ces 3 500 €, le bailleur peut reporter le restant sur les revenus globaux des prochains 6 ans.