Acheter un bien en indivision

Généralement, l’achat immobilier est présenté comme un projet personnel. Cependant, il est souvent judicieux d’impliquer un proche dans ce projet, car du moins cela démultiplie votre capacité d’achat. Dans cet article, nous allons nous intéresser à une stratégie particulière d’acquisition, à savoir l’indivision. Vous vous demandez alors pourquoi et comment acheter un bien en indivision ? Lisez la suite.

📖Ce qu’il faut retenir

✅L’indivision permet d’acheter un bien avec une ou plusieurs personnes (conjoint, descendant, ami). Les parts n’ont pas à être égales.

✅Il est possible de financer l’achat en indivision de différentes manières : au comptant, via un crédit personnel ou collectif.

✅Les quotités d’acquisition comprennent le prix de l’achat, les frais de notaires, les travaux d’amélioration, etc.

✅Chaque indivisaire détient sa part du bien, mais acquiert des droits sur son ensemble.

✅Chacun est redevable des dettes de l’indivision à hauteur de sa contribution.

✅Les indivisaires peuvent choisir entre : 

• La désignation d’un mandataire. Cette décision doit être spécifiée dans un mandat de gestion rédigé par un notaire ou un avocat.
• Diriger conjointement l’indivision. On parle alors d’une convention d’indivision.

✅ Les atouts d’indivision : 

• Acquisition d’un bien sans frais particulier
• Liberté de choisir les solutions de financement et les indivisaires
• Possibilité d’acheter n’importe quel type de bien, tout en mutualisant des risques.
• Distribution équitable des charges inhérentes au prorata des quoteparts.

✅Il est possible de vendre un bien indivis si on est majoritaire (⅔ des droits).

✅Chacun peut vendre sa quotepart librement. Cependant, les autres indivisaires ont prioritaires lors de l’achat.

Que veut dire acheter un bien en indivision ?

D’abord, sachez que l’achat en indivision est l’une des formes d’achat collectif, mais loin d’être la seule. Les personnes achetant en indivision sont appelées les indivisaires. De toute évidence, on peut acheter un bien en indivision avec son enfant, un conjoint ou même un ami. Contre toute attente, les indivisaires peuvent acquérir un bien tout en ayant des capacités financières différentes.

Figurez que les co-acquéreurs peuvent opter pour des modes de financement distincts. Concrètement, chacun d’entre eux peut acheter sa part au comptant ou opter pour un prêt immobilier. Les indivisaires peuvent aussi souscrire ensemble le même prêt bancaire. Mieux encore, si un indivisaire peut profiter d’un prêt à taux zéro (PTZ) sur un bien en indivision, s’il remplit les conditions d’éligibilité.

À ce stade, nous souhaitons souligner un point important, à savoir la notion de propriété. Lors de l’achat, chaque indivisaire est considéré comme propriétaire seulement à hauteur de sa part dans le financement de l’acquisition. Néanmoins, les parts ne sont pas individualisées. En d’autres termes, chacun a sa part dans le logement, mais le détiennent en entier.

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Calcul des quotités d’acquisition

Les quotités d’acquisition (montant des quoteparts) sont calculées en fonction de l’apport de chaque indivisaire. D’ailleurs, elles doivent figurer dans l’acte authentique de vente. Ce montant est constitué de :

• Prix du bien.
• Frais de notaire, ainsi que les droits de mutation.
• Dépenses liées à la rénovation énergétique ou autres.
• Etc.

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Qui gère l’indivision ?

En réalité, la gestion d’indivision peut être faite collectivement ou en désignant un gérant. Quoi qu’il en soit, l’entente est le maître mot dans une indivision. Sans quoi, ce projet, prometteur à la base, risque de dépérir.

Quant à la désignation d’un mandataire, ce dernier peut-être l’un des indivisaires, et ce, quel que soit le montage financier adopté. Les indivisaires peuvent aussi nommer une personne tierce pour prendre en charge cette tâche. La désignation se fait par vote à l’unanimité. Cette décision doit être mentionnée dans un document notarié appelé mandat de gestion.

La mission du mandataire est loin d’être simple. En effet, ce dernier jouera un rôle de coordination entre les indivisaires. Il agira également à leurs noms et dans leur intérêt commun. C’est pour cette raison que ce dernier engagera sa responsabilité sur l’administration dudit bien.

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Quels sont les avantages de l’indivision ?

Bien que l’achat en nom propre soit la pratique la plus courante, l’achat à plusieurs, offre de multiples avantages. Jugée plus simple que la création d’une SCI, cette stratégie est aussi très économique si on souhaite faire un achat collectif. En pratique, il n’y a presque aucune restriction sur le degré de parenté des indivisaires

Notez que l’indivision permet une répartition intelligente des impôts et des dépenses liés au bien acquis. En effet, chaque indivisaire paie ces charges à hauteur de sa quote-part. Il s’agit alors d’un montage idéal pour investir en immobilier en partageant les risques et les charges.

Finalement, cette pratique permet aussi d’acquérir s’importe quel bien immeuble : terrains, locaux commerciaux, bureaux, résidences de vacances, etc. Néanmoins, les indivisaires doivent impérativement respecter la vocation du bien acquis.

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Est-il possible de vendre un bien en indivision ?

La réponse est oui, mais il va falloir respecte certaines conditions. La cession doit se dérouler en présence d’un notaire. En règle générale, cette décision doit être prise à l’unanimité. Notez que hormis la donation partage, chaque indivisaire (ou une partie des indivisaires) peut vendre quasi librement sa part, tant qu’il détient 2/3 des droits. Si les autres s’y opposent alors, ce dernier doit saisir le tribunal de Grande Instance.

En revanche, si un indivisaire envisage la cession ou la donation de sa part d’indivision, il doit notifier les s autres indivisaires (acte d’huissier). Ces derniers jouissent donc d’un droit de préemption. Cette situation est assez courante en cas de succession.

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Indivision post-communautaire

Lors d’une séparation, l’un des conjoints décidera potentiellement de vendre sa part. Dans ce cas, il doit s’entendre avec son ex-partenaire sur la modalité de vente. Un professionnel indépendant doit alors estimer le bien et calculer la valeur de la soulte. Il s’agit d’une compensation de la valeur de la part cédée.

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Indivision successorale

Il s’agit dans un autre exemple d’indivision subite. Lors du décès d’un parent, il advient que les héritiers cèdent leurs parts à l’un d’entre eux. Ce dernier, doit alors les compenser. En somme, la nouvelle loi sur l’indivision 2020 a facilité la sortie de cette entité juridique, notamment pour les héritiers. Désormais, on peut quitter l’indivision sauf si le tribunal s’y oppose ou en cas d’une interdiction de sortie signée entre les parties.