Ce qu’il faut savoir sur la cession du droit de bail

Lorsque le locataire sortant décide de céder le droit au bail au profit d’un cessionnaire, il transmet tous les droits et obligations liés au droit commercial. De toute évidence, il s’agit d’une procédure bien différente de la cession du fonds de commerce. Dans cet article, nous allons mettre en lumière la cession de droit au bail.

Cession du droit au bail sans le fonds de commerce

La cession de bail est un acte juridique consistant en la transmission de droits d’occuper un local commercial par le cédant à un autre locataire. Cette transmission peut être réalisée d’une manière individuelle, c’est-à-dire sans céder le fonds de commerce

Cet acte juridique n’implique pas la rupture du bail entre le cédant et le bailleur. Ceci dit, les droits et les obligations mentionnés dans le texte du bail demeurent inchangés. En d’autres termes, le cessionnaire remplacera l’ancien locataire. De la sorte, il va jouir exactement des mêmes droits et sera tenu de respecter les mêmes obligations.

Intéressons-nous d’abord à la jouissance des mêmes droits. Le repreneur continuera en principe de payer le même loyer. Cependant, il va falloir vérifier l’existence d’éventuelles clauses stipulant la modification de loyer.

Quant aux obligations, notez que la vente du droit au bail implique une cession de créance. En dépit des droits obtenus grâce à la récupération du bail, le nouveau locataire doit répondre à toutes les obligations assorties au contrat. D’autre part, l’ancien locataire doit avoir la capacité juridique de vendre son bail.

D’une façon générale, les contrats de location commerciale comportent une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire. Elle stipule l’exécution des obligations du bail, y compris le versement du loyer et des charges locatives.

Notez que la clause de solidarité n’est pas indéfiniment appliquée. En effet, elle prend fin lors de la résiliation ou l’achèvement du bail. De surcroît, le propriétaire ne peut pas invoquer cette clause au-delà de 3 ans de la cession du droit au bail.

Comment se déroule la cession d’un droit au bail ?

La cession de droit au bail doit être bien réfléchie. Avant de transmettre le droit au bail, le cédant doit impérativement suivre une longue démarche qu’on va résumer en 3 grandes étapes :

• Vérifier certaines clauses dans le bail commercial.
• Informer sa communauté.
• Accomplir les formalités administratives.

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Vérifier son contrat

Lorsqu’un locataire signe un bail commercial, il advient que certaines clauses viennent restreindre la cession du droit au bail. À cet égard, si vous envisagez de céder votre droit au bail, vous devez examiner les diverses clauses de votre contrat. Bien qu’une telle démarche pourra vous dissuader, elle vous permet de mener à bien votre cession, sans tomber dans d’éventuels pièges dans le futur.

Parmi ces pièges, on peut citer l’interdiction au locataire de transmettre le droit au bail à un cessionnaire autre que l’acquéreur du fonds de commerce. Généralement, cette situation n’arrange pas les commerçants qui souhaitent exploiter leurs fonds de commerce dans un nouvel emplacement. Il s’agit aussi d’une situation contraignante pour les locataires qui n’arrivent pas à trouver un acquéreur à leurs fonds de commerce.

En résumé, voici les clauses que vous devez vérifier avant de procéder la cession :

• La clause d’agrément : cette clause accorde au bailleur le droit de contrôler la cession ainsi que le choix du futur cessionnaire. Pour bloquer une cession de droit au bail, le bailleur doit avancer des arguments solides, comme l’insolvabilité du futur repreneur. En revanche, si le locataire juge inconsistant le motif de refus, il peut recourir à la justice pour obtenir une autorisation judiciaire de cession.
• La clause « tous commerces » : s’agissant d’une clause avantageuse pour le locataire, elle lui permet d’exercer tout type d’activités commerciales sans respecter la procédure de déspécialisation.
• La clause d’information : cette clause oblige le locataire cédant d’informer le bailleur de sa décision au préalable. Par ailleurs, elle offre une garantie au bailleur quant à l’engagement du repreneur.
• Le droit de préemption du bailleur : le bail peut comporter une clause garantissant le droit de préférence au bailleur lorsque le locataire compte céder son droit au bail.
• La clause de solidarité inversée : lorsqu’une telle clause est présente, le nouveau locataire peut être tenu de régler des frais (loyers et autres charges impayées) à la place de l’ancien locataire.

Informer la commune

Avant de procéder à la cession du droit au bail, le locataire doit demander des renseignements auprès de la commune de son lieu d’activité. Il s’agit de s’assurer si son local se situe dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.

En effet, le conseil municipal peut délimiter une zone géographique au sein de laquelle tout cessionnaire doit informer la mairie. La commune a donc un délai de 2 mois pour préempter.

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Les formalités administratives

Arrivé à cette étape, le locataire doit accomplir certaines formalités pour achever la cession du droit au bail. Il s’agit de :

• Informer le bailleur de sa décision en faisant appel à un commissaire de justice.
• Établir un état des lieux.
• Enregistrer l’acte de cession au SIE du lieu de situation du bien.

D’abord, le locataire doit signifier la cession du droit au bail au bailleur. Cette signification peut être faite par acte d’huissier ou par acte authentique (si le bailleur l’accepte). Lorsque la procédure de cession n’est pas dûment réalisée, le propriétaire peut considérer le locataire comme un occupant sans droit. Il peut donc demander son expulsion.

Par ailleurs, le bailleur a le droit de résilier le bail en cours. Il peut aussi refuser sa reconduction sans payer d’indemnité d’éviction au profit du nouveau locataire. En outre, les deux parties doivent faire un état des lieux lors de la prise en possession des locaux.

La question se pose à ce niveau. Comment enregistrer une cession de droit au bail ? Sachez d’abord que l’acte de cession doit être enregistré auprès du SIE du lieu de situation du local. L’enregistrement doit être fait dans un délai d’un mois.

L’enregistrement suit un barème progressif avec les taux suivants :

• 0 % sur la fraction du prix de vente inférieure à 23 000 €.
• 3 % sur la fraction comprise entre 23 000 et 200 000 €.
• 5 % pour la fraction supérieure à 200 000 €.

Sanctions d’une cession de droit au bail commercial irrégulière

L’inopposabilité de l’acte de cession (l’acte n’a pas d’effet juridique relativement à un tiers) a pour origine :

• Le non-respect des clauses contractuelles mentionnées ci-dessus.
• L’inobservation des formalités de la cession de bail.

Cette situation impacte les rapports entre le propriétaire, le cédant et le cessionnaire. D’abord, le propriétaire peut solliciter la résiliation du bail auprès des tribunaux. Cette option est envisageable en cas de présence d’une clause résolutoire (en cas d’une cession irrégulière).

En outre, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, et ce, sans indemniser le locataire sortant. Pour ce faire, il doit invoquer un motif grave à l’encontre de son locataire. Finalement, en cas de résiliation ou du non-renouvellement du bail, le cessionnaire peut suivre le cédant en justice.