Ce qu’il faut savoir du dépôt de garantie d’un logement

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ? Dans cet article nous aborderons le sujet du dépôt de garantie d’un logement dans le cadre d’une location vide ou meublée : versement, restitution, retenue et recours.

📖 Ce qu’il faut retenir 

Le tableau suivant revient sur la réglementation relative au dépôt de garantie pour les baux résidentiel :

Dépôt de garantie dans le cadre d’une location nue

Comme son nom l’indique, le contrat de location vide concerne les biens non meublés, qui font office évidemment de résidence principale. Dans cette perspective, le bailleur a libre le choix de réclamer au locataire le versement d’un dépôt de garantie de bail d’habitation. Dans ce cas, le montant du dépôt de garantie doit obligatoirement figurer dans le contrat de location.

Cette somme ne doit pas dépasser un montant égal à un mois de loyer net. Par ailleurs, elle devra être restituée au locataire à l’issue du bail, et ce, si ce dernier a respecté ses obligations. Sans quoi, le propriétaire peut conserver (entièrement ou partiellement) le dépôt en guise d’indemnité.

Figurez que si le locataire règle son loyer d’avance pour une période de 3 mois au plus, le bailleur ne peut pas demander le versement d’un dépôt de garantie. Contrairement au loyer, le montant du dépôt de garantie ne peut pas être révisé en cours ou à la reconduction du bail.

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Quand est versé le dépôt de garantie ?

Le locataire est dans l’obligation de verser le au moment de la signature du bail. En revanche, contrairement à ce que beaucoup de personnes croient, le garant n’a pas à verser cette somme. Il s’agit d’une mesure pour sécuriser son investissement et se protéger contre les dégâts locatifs.

Le locataire peut verser lui-même le dépôt de garantie. Lorsque le paiement est fait en espèces, il est judicieux de demander un reçu au propriétaire. Le montant du dépôt de garantie doit être indiqué explicitement dans le reçu.

Néanmoins, des institutions comme Action logement (la garantie Loca-Pass) ou le Fonds de Solidarité pour le Logement peuvent prendre en charge le versement du dépôt de garantie. Quant au dépôt de garantie Action Logement, l’avance Loca-Pass est octroyée gratuitement et sans frais aux personnes éligibles. Cette aide peut atteindre 1 200 € et est dédiée uniquement au paiement du dépôt de garantie au début du contrat.

Comment se passe la restitution du dépôt de garantie ?

Le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie au maximum:

• 1 mois après la remise des clés par son locataire, si aucune dégradation locative n’est constatée ;
• 2 mois, et ce, si le locataire n’a pas préservé le bien.

Notez que le bailleur doit élaborer l’état des lieux de sortie avant de récupérer les clés. En effet, si ce dernier néglige cette étape, le locataire peut le mettre en demeure. Une fois l’état des lieux de sortie achevé, le locataire peut restituer les clés et réclamer éventuellement sa garantie locative.

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Quelle retenue sur dépôt de garantie ?

Quelle que soit la valeur de la retenue sur le dépôt de garantie , le bailleur doit justifier son comportement. Le montant retenu dépend entre autres de la nature du logement, qu’il soit individuel ou faisant partie d’une copropriété.

D’abord, s’il s’agit d’une maison individuelle, le bailleur a la possibilité de retenir les sommes dues du dépôt de garantie. On parle par exemple des loyers impayés et des dégâts locatifs. Dans ce cas, le propriétaire est dans l’obligation de justifier la retenue, via des documents comme des factures de travaux ou un constat de commissaire de justice.

En revanche, lorsque la location nue concerne un lot en copropriété, le propriétaire peut effectuer un arrêté les comptes provisoires. Ensuite, il peut retenir 20 % au plus du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. De même, il est judicieux de présenter des pièces justificatives, à l’instar de devis, des lettres recommandées d’impayés ou des photos de son bien.

Il est tout à fait possible de solder tous les comptes d’une façon immédiate. Néanmoins, il est conseillé d’attendre un mois après l’approbation des comptes de la copropriété pour que le bailleur fasse la régularisation finale et restitue le montant restant, après la déduction des sommes dues.

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Recours et intérêts de retard

Lorsque le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie (partiellement ou entièrement) dans les délais, le locataire peut le mettre en demeure de rendre cette somme. Pour ce faire, il doit lui adresser une LRAR. Si le propriétaire ne répond pas à cette requête, le  locataire peut faire appel à la Commission départementale de conciliation.

Finalement, le locataire peut saisir le tribunal d’instance comme ultime recours. Quoi qu’il en soit, lorsque le propriétaire restitue intentionnellement le dépôt de garantie du logement après le délai prévu, des intérêts s’appliquent. Ces intérêts valent 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard.

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Le dépôt de garantie d’un logement loué meublé

Le bailleur peut aussi exiger un dépôt de garantie lorsqu’il met en location un logement meublé. Le montant de cette garantie dépend de la date de signature du bail. Toutefois, elle ne dépasse pas généralement 2 mois de loyer hors charges. En cas d’impayé ou de dégradations locatives hors usure normale, le bailleur peut garder une partie ou la totalité de cette garantie à titre de compensation.

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Quel est le montant du dépôt de garantie pour une location meublée ?

Comme on l’avait dit précédemment, le montant du dépôt de garantie dépend de la date de signature du contrat de la location meublée. Si le bail avait été signé avant le 27 mars 2014, cette garantie peut être précisée librement. Le bailleur peut par exemple exiger un dépôt de garantie de 4 mois de loyer !  

En revanche, si le contrat est conclu après le 27 mars 2014, qui n’est autre que la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR, d’autres règlements (similaires à ceux en location nue) s’appliquent en termes de dépôt de garantie. Il s’agit d’une mesure pour faciliter l’accès au logement aux locataires.

Dans cette perspective, la valeur maximale d’un dépôt de garantie ne peut pas excéder 2 mois de loyer net. Cette valeur doit être mentionnée au sein du contrat de location. Pareillement, si le loyer est payable trimestriellement, ou plus, le propriétaire n’a pas le droit de réclamer cette somme.

Versement du dépôt de garantie du logement meublé

Tout comme la location nue, le dépôt de garantie doit être réglé au moment de la signature du contrat de location. Le locataire doit au mieux demander un reçu en cas de paiement en espèce de cette garantie locative. Toutefois, des organismes, comme Action logement ou le FSL, peuvent se charger du paiement de cette garantie.

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La restitution

Si tout va bien, la restitution du dépôt de garantie de logement doit avoir lieu au plus tard un mois après la remise des clés. Sans quoi, ce délai passe à 2 mois. Pour rendre les clés, le locataire à le choix de rendre les clés en main propres au propriétaire, déléguer cette tâche à un agent immobilier ou envoyer les clés par courrier recommandé. 

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Retenue 

Tout comme la location non meublée, le calcul du montant de la retenue sur le dépôt de garantie s’effectue selon que la résidence est située en copropriété ou non. Lorsqu’il s’agit d’une résidence individuelle, le propriétaire a le droit de garder les sommes dues sur le montant du dépôt de garantie en vue de couvrir les détériorations ou encore les impayés de charge ou de loyer. Il faut toutefois, conserver toutes les pièces justificatives de ces retenues.

Lorsque le bien est en copropriété, le propriétaire peut faire sa retenue sur le dépôt de garantie lors de l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Entre-temps, il peut garder jusqu’à 20 % du montant du dépôt de garantie. Toutefois, ce dernier peut solder immédiatement tous les comptes.

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Recours et intérêts de retards

Si le bailleur dépasse les délais impartis ou refuse carrément de restituer le dépôt de garantie (après une éventuelle retenue), le recours s’effectue graduellement sur 3 étapes : 

• Le locataire procède à une mise en demeure de son bailleur par courrier recommandé.
• Ensuite ce dernier peut se tourner vers la Commission départementale de conciliation de l’adresse du logement. Il s’agit là encore d’un recours à l’amiable.
• Lorsque l’initiative de conciliation échoue ou est totalement ignorée, le recours au tribunal d’instance est possible.

À défaut de restituer le délai de garantie du logement dans le délai prévu, cette somme sera majorée de 10 % du loyer mensuel net pour chaque mois de retard commencé. Les retards engendrés par le locataire ne sont pas considérés en tant que tels. Par exemple, si ce dernier ne communique pas sa nouvelle adresse au bailleur, aucune pénalité ne sera appliquée.

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