Comprendre les droits d’usufruitier

Dans cet article, nous parlerons des droits d’usufruitier : usage, perception de revenus, cession. Pour plus de détails, lisez la suite.

Résumé

Les droits de l’usufruitier sont principalement : 

• Le droit d’habitation.
• La possibilité de mettre en location le bien et tout en profitant du loyer.
• Le droit de vote dans les assemblées de copropriété.
• La possibilité de personnaliser le bien immobilier en engageant des travaux d’entretien. Les gros travaux restent à la charge du nu propriétaire. 
• La possibilité de transformer l’usufruit en rente viagère.
• Etc.

Il existe aussi un usufruit sur le mobilier, appelé aussi quasi-usufruit (bien consomptible). Le quasi-usufruitier doit alors restituer la valeur des avantages perçus.

La donation temporaire est un mécanisme permettant d’aider une personne (enfant le plus souvent). Il s’agit de lui offrir l’usufruit d’un bien immobilier pour une période déterminée.

Usufruit : de quoi il s’agit ? 

Tout d’abord, définissons la propriété. La propriété signifie avoir un droit absolu sur un immeuble (ou meuble). Ceci dit qu’il est possible de vendre, louer, occuper, prêter ou faire un don de ce bien. En revanche, il arrive que ce droit soit divisé entre deux personnes, parentes ou non. À cet égard, le nu-propriétaire détient la propriété du bien, c’est-à-dire « les murs », tandis que l’usufruitier a le droit d’occuper le bien ou de le louer.

On parle alors du démembrement de propriété. Ce mécanisme consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Cette situation peut se produire volontairement, par exemple à travers une donation ou un rachat, ou à la suite d’événements tels qu’un décès ou une séparation. Dans cette perspective, certaines personnes peuvent devenir propriétaires d’une quote-part en nue-propriété, tandis que d’autres détiennent l’usufruit.

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Quels sont mes droits en tant qu’usufruitier ?

Concrètement, l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. Il peut choisir : 

• Occuper le bien lui-même. On parle alors du droit d’habitation.
• Louer le bien et en percevoir les revenus tirés. Il en est de même pour les récoltes si l’usufruit porte sur un terrain agricole ou des arbres fruitiers.
• Voter dans les assemblées de copropriété.
• Entretien du bien pour qu’il corresponde à son gout. Ne perdez pas de vue que les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire.

En somme, l’usufruitier dispose seulement d’un droit d’usage et de jouissance du bien. Il n’en est aucunement le propriétaire. Il peut occuper le bien, le louer et percevoir les loyers, mais ne peut pas en disposer librement, par exemple en le vendant.

Ceci dit que la propriété de l’immeuble est scindée entre l’usufruitier, qui a le droit d’habiter ou de louer le bien, et le nu-propriétaire. Ce dernier possède les « murs » mais ne peut pas jouir du bien. Le propriétaire classique dispose du bien comme il le souhaite. En revanche, le nu-propriétaire est le véritable propriétaire du bien démembré. Il est le seul à pouvoir vendre ou donner ce bien.

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Est-ce que l’usufruitier peut vendre son usufruit ?

Effectivement, l’usufruitier a la possibilité de céder son usufruit sans avoir besoin de l’accord du nu-propriétaire. C’est ce qu’explicite l’article 595 du Code civil. Il en est de même pour le nu-propriétaire. Ce dernier peut vendre la nue-propriété sans demander l’accord de l’usufruitier. Si la cession de l’usufruit et de la nue-propriété est réalisée simultanément, le montant perçu sera réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire eu égard de leurs droits. 

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Peut-on transformer un usufruit en rente ?

Parmi les droits de l’usufruitier, transformer son usufruit en rente. En général, il est possible de convertir un usufruit en rente. Ceci est d’autant vrai pour l’usufruit viager. Par exemple, le conjoint du défunt a la possibilité d’hériter de l’usufruit de la totalité de la succession.

En obtenant le consentement des héritiers, l’usufruit peut être transformé en rente viagère. En d’autres termes, le conjoint pourra percevoir une somme versée régulièrement jusqu’à la fin de ses jours ou encore en capital.

Si les héritiers ne donnent pas leur accord, L’usufruitier peut saisir la juridiction pour transformer l’usufruit en rente viagère. Cette solution peut simplifier la gestion du patrimoine pour le conjoint survivant, en lui garantissant des revenus réguliers en toute simplicité.

Le quasi-usufruit 

Dans un démembrement de propriété, l’usufruitier possède aussi bien l’usus et le fructus. Il est dans l’obligation de conserver les biens pour les restituer au nu-propriétaire. Toutefois, si le bien est consomptible (qui se consomme à l’usage), on parle de quasi-usufruit.

Cela concerne principalement les biens mobiliers. Il ne s’agit pas d’usufruit immobilier. Selon l’article 587 du Code civil, le quasi-usufruitier doit restituer soit des choses de même quantité et qualité, soit une valeur équivalente à celle du démembrement.

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Qu’est-ce qu’une donation temporaire d’usufruit ?

Il advient que certaines personnes optent pour un usufruit temporaire. Ainsi, la durée de cet usufruit est spécifiée dans l’acte de donation. Il s’agit d’une stratégie de transmission de patrimoine. En guise d’exemple, les ascendants peuvent aider leurs descendants soit avec de l’argent, soit en leur cédant l’usufruit d’un bien immobilier pour une période déterminée.

Les parents seront ainsi nus-propriétaires tout au long de cette période. En contrepartie, l’enfant peut occuper ou louer ce bien. Notez que la donation temporaire est vue comme une véritable donation. Sa valeur est estimée à 23 % de celle du bien pour une durée de 10 ans. Cette valeur ne dépend pas de l’âge de l’usufruitier.

Rappelons que les parents ont la possibilité de donner 100 000 € tous les 15 ans. Aucun droit de donation n’est dû dans ce cas. En outre, si les parents sont redevables de l’IFI, cet immeuble ne sera pas comptabilisé dans l’assiette taxable. À l’issue de cette « donation temporaire d’usufruit », les nus-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété du bien sans aucune formalité supplémentaire.