Comprendre l'encadrement des loyers

Bien qu’il semble la marge de manœuvre du propriétaire bailleur, l’encadrement des loyers permet de réglementer le marché locatif et de protéger dans une certaine mesure le pouvoir d’achat des locataires. À cet égard, jusqu’à lors, seuls les biens à usage résidentiels sont concernés par cette mesure. Les locataires professionnels et commerciaux doivent s’adapter au marché locatif. Les seuils imposés dépendent de multiples facteurs, dont l’implantation du bien, le nombre de pièces qu’il comporte, la nature du projet locatif, etc.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Le plafonnement des loyers n’est autre qu’une mesure pour contrôler le secteur de la location résidentielle. Le but est de fournir des logements abordables à un spectre plus large de locataires, sans quoi les loyers pourraient atteindre des valeurs astronomiques, notamment dans les zones les plus tendues. Ce mécanisme profite donc aux étudiants, familles et autres personnes de revenus modérés.

Le plafonnement des loyers trouve son fondement juridique dans la loi Alur, promulguée en 2014. Cette mesure a également été consolidée grâce à la loi Elan quatre ans plus tard. Cette stratégie ne signifie guère le nivellement des loyers. Le bailleur jouit encore d’une grande liberté pour fixer la valeur locative de son bien, compte tenu du marché. Les bailleurs fournissant les biens les plus distingués (qui soient concernés par l’encadrement) recevront en général des loyers conséquents.

Les bailleurs propriétaires peuvent aussi exiger un complément de loyer, à côté du loyer de référence majoré. Ce complément ne concerne que les résidences les plus distinguées. De plus, il n’est pas limité par la loi et est livré au bon sens du bailleur. À vrai dire, la loi parle vaguement des caractéristiques de location qui pourraient justifier le dépassement du plafond : grande terrasse, plafond très élevé, équipements luxueux, etc. Les locataires peuvent alors contester cette décision.

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Notez que l’encadrement des loyers ne tient pas compte des charges locatives. Appelées aussi charges récupérables, ces dépenses incombent au locataire, et disposent de leurs propres méthodes de calcul. Pouvant être réglées sous forme de forfait ou de provisions de charges, ces dépenses sont classées en trois catégories, à savoir : les taxes pour les services spécifiques, les réparations courantes et les frais de services collectifs dans une copropriété.

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Une protection, mais pas pour tous !

Comme on l’a évoqué précédemment, l’encadrement des loyers ne concerne que les loyers d’habitation, et malheureusement pas tous. Les petits commerçants ou encore les professionnels débutants doivent souvent faire face à des loyers déchainés, ce qui peut entraver leurs projets. Concrètement, sont soumis au plafonnement des loyers, les biens en location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire, ainsi que les baux mobilité.

Ceci dit, il existe des projets locatifs non soumis aux plafonnements des loyers. Les locataires les plus aisés sont exclus de cet avantage. Par conséquent, les loyers doivent obéir au marché locatif. En somme, la mesure d’encadrement ne concerne pas :

La location à usage de résidence secondaire ou de pied-à-terre (logement occupé occasionnellement) du locataire ;
La location saisonnière ;
Les logements de fonction.

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Outre la nature du bail appliqué, l’encadrement des loyers dépend aussi de l’implantation du bien. En d’autres termes, il s’applique dans les zones tendues et si la ville le souhaite. Jusqu’à lors, 69 villes appliquent cette mesure et sont réparties sur 9 territoires, à savoir : Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, le Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole. En fin de l’année courante (et durant 2026), de nouvelles villes sont en train de franchir le pas et appliqueront le plafonnement en plus de l’encadrement à la relocation. En outre, chaque ville a libre le choix d’appliquer ou non l’encadrement des loyers.

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Faisons tout de même un clin d’œil sur l’encadrement à la relocation. Valable jusqu’en juillet 2026, cette mesure consiste à geler le loyer entre 2 locataires. Cependant, une exception est accordée aux bailleurs ayant engagé des travaux conséquents ou si leurs biens ont été sous-évalués. Quoi qu’il en soit, il est impossible d’augmenter les loyers pour les logements classés F et G.

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Comment se calcule l’encadrement des loyers ?

Avant de revenir sur le calcul du loyer majoré, soulignons le fait qu’il existe, bel et bien, 2 mécanismes de régulation des loyers : le plafonnement du loyer et l’encadrement du loyer à la relocation. Ces mécanismes peuvent aussi s’appliquer en parallèle pour un seul bien ! Notez que dans les 69 villes appliquant le plafonnement, l’encadrement à la relocation s’y applique parallèlement.

Le calcul du loyer de référence majoré est certes laborieux. Néanmoins, il existe des critères influant sur la valeur de ce fameux paramètre. Il s’agit en premier lieu de la nature de location : nue ou meublée. La nature du logement mis à disposition (maison ou en copropriété), la date de sa construction, ainsi que sa taille entrent aussi en ligne de compte. Finalement, l’implantation du bien locatif détermine largement son loyer majoré correspondant.

💡À noter

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Notez que les simulateurs fournissent généralement un loyer mensuel par mètre carré, et ce hors charge locative. Vous allez devoir ensuite multiplier le loyer de référence majoré par la surface habitable. Bien entendu, il est presque impossible de dépasser la valeur obtenue, sous peine d’encourir des sanctions non des moindres. En réalité, les simulations donnent souvent 3 valeurs : un loyer de référence, un loyer de référence minoré de 30 % ainsi qu’ un loyer majoré de 20 % à ne pas dépasser, sauf exception.

En conclusion, le loyer à fixer doit être compris entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Le propriétaire bailleur peut ensuite additionner les charges locatives et éventuellement un complément de loyer. À ceci s’ajoute très probablement un encadrement à la relocation. Cette fourchette est assez large pour conserver une sorte de concurrence dans le marché locatif.

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