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Loi Denormandie défiscaliser dans l'ancien

Loi Denormandie : la défiscalisation dans l’ancien

Équivalant de la loi Pinel pour l’ancien, la mesure Denormandie a vu le jour par le biais du ministre du même nom, chargé du ministère du logement. Le dispositif vise à réduire le nombre d’habitations insalubres en France. Nous vous présentons donc ce moyen de défiscaliser un investissement locatif.

Qu’est-ce-que la loi Denormandie ?

Bien moins connue que Pinel, la loi Denormandie est également une réduction d’impôt. Cependant, celle-ci concerne uniquement les biens anciens à rénover implanté dans des quartiers dégradés. Lancée le 1er janvier 2019, le dispositif sera stoppé le 31 décembre 2021. Grâce à cette réglementation, le gouvernement cherche à accélérer la rénovation de logements insalubres pour pallier à la forte demande d’habitations.

Limitée à 300 000 euros, la réduction d’impôt dépendra de la durée de la mise en location. Pour un engagement de six ans, la réduction atteint 12% du montant total de l’investissement. Dans le cadre d’un contrat de neuf ans, la somme arrive à 18%. Finalement, la réduction maximum culmine à 21% de la somme investie pour un accord de douze ans. Pour y voir plus clair, cette vidéo vous présente la loi Denormandie dans les grandes lignes.

Loi Denormandie : les villes concernées

Au niveau des villes éligibles, la loi Denormandie s’avère plus sélective que Pinel. Tout d’abord, les cités intégrées au programme “Action Coeur de Ville” représentent le gros des options envisageables. Ensuite, certaines communes ayant adhéré à la convention d’opération de revitalisation de territoire complète la liste. Au total, 245 communes constituent les choix possibles pour profiter de ce dispositif de défiscalisation.

Inutile de préciser que toutes les villes ne bénéficient pas d’un attrait équivalent. En effet, il est préférable d’investir dans des communes dynamiques et profitant d’une croissance de population. De même, l’acquéreur doit tenir compte de la situation économique de l’agglomération. Une cité où l’emploi se raréfie constitue un investissement plus risqué. Par exemple, Colmar, Limoges et Auxerre représentent des destinations possédants une bonne rentabilité locative.

Les conditions pour en bénéficier

Comme toute réduction d’impôt, le gouvernement a instauré de nombreuses conditions pour en bénéficier. Tout d’abord, le bien acquis doit être loué au minimum six années. L’acquéreur ne pourra également louer qu’en non-meublé. Le logement en lui-même nécessitera obligatoirement des travaux et se situera dans un quartier dégradé. De même, le prix maximal du bien et des frais de notaires se limite à 5 500 euros le m².

Une fois les conditions concernant le logement satisfaites, le propriétaire doit encore respecter les pré-requis touchant aux travaux. Effectivement, ce sont les contraintes les plus importantes de la loi Denormandie. Premièrement, les rénovations constitueront au minimum 25% du montant total de l’investissement. Le propriétaire doit donc conserver une vision globale de ces dépenses pour estimer sa rentabilité.

Un investissement à calculer
Malgré la promesse d’une réduction d’impôt, il est nécessaire de bien étudier la situation avant d’investir. En effet, la somme en jeu s’avèrera bien éloignée du seul prix du logement. À celui-ci, le propriétaire devra notamment rajouter le coût des travaux et les frais liés aux services des entreprises.

Les obligations en termes de travaux

Hormis la somme, le gouvernement impose également une direction écologique à la conduite des travaux. En effet, les exigences en termes de performances énergétiques se rapprochent fortement des normes auxquelles les logements neufs sont soumis. Ainsi, les objectifs fixés sont une hausse de l’efficacité énergétique de 30% en maison et 20% en appartement. Au final, le bien devra consommer moins de 331 kWhEP/m²/an. À la fin des rénovations, un expert inspectera le logement et réalisera un diagnostic.

À propos de la réalisation des travaux, ceux-ci doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant Énergétique). Cela signifie que le propriétaire ne peut pas réaliser les rénovations lui-même. De ce fait, l’acquéreur doit intégrer ce surcoût à ces prévisions de rentabilité. Pour trouver un professionnel compétent, le gouvernement met à disposition un site nommé “Rénovation Info Service“.

Concernant les travaux éligibles, ceux-ci devront concerner au moins deux des cinq catégories énoncées ci-dessous :

  • L’isolation des combles,
  • le changement de chaudière,
  • le remplacement du système de production d’eau chaude,
  • l’isolement des fenêtres,
  • l’isolation des murs.

D’autres rénovations entrent également dans le cadre de la réduction d’impôt. Celles-ci doivent contribuer au rajeunissement, à l’organisation, la désinfection ou la création de surfaces habitables.

Les revenus du locataire

Tout comme Pinel, la détermination du locataire pouvant résider dans le bien est soumise à une condition de revenus. Celle-ci dépend alors de la composition du ménage ainsi que de la zone où se situe le logement. Par exemple, un célibataire résidant en secteur A Bis pourra gagner au maximum 37 508 euros par an. En territoire B2 et C, le pallier se réduit à 27 515 euros par an.

À propos du choix de locataire, la loi autorise le bailleur à louer à sa famille. Effectivement, les ascendants et les descendants peuvent légalement être hébergé. Cependant, ces derniers ne pourront pas constituer le foyer fiscal du propriétaire. Par exemple, le loueur est autorisé à louer à son fils si ce dernier est imposé isolément. Au contraire, il ne pourra pas proposer la location à sa fille qui figure encore dans la déclaration d’impôt de son ménage.

Le plafonnement des loyers

Outre les revenus du locataire, le prix du loyer se trouve également plafonné. Ici encore, le zonage déterminera le tarif maximal praticable. En zone A, le loyer se limite à 12,75 euros le m². Concernant le secteur A Bis, la somme culmine à 17,17 euros le m². À propos des territoires en B1, le montant atteint 10,28 euros le m². Finalement, la région B2 dispose de la fourchette la plus réduite avec 8,93 euros le m².

Évidemment, le calcul de la surface s’avère relativement complexe. Bien que la surface habitable compte entièrement dans le calcul, les superficies annexes sont soumises à une prise en compte de 50% et sont limitées à 8 m². Parmi les espaces annexes se trouvent notamment les vérandas, terrasses, caves et balcons. De même, les parkings sont exclus de l’évaluation. Finalement, un coefficient s’ajoutera au tout (0,7+19/surface utile). Attention ce dernier ne pourra pas dépasser 1,2.

Concrètement, voici un exemple. Jean Dorleans a acheté un bien en zone A. Ce dernier mesure 50 mètres carrés habitables. Il se constitue aussi d’une véranda de 7 m², d’une cave de 5 m² et d’un parking. Parmi ces surfaces annexes, la place de stationnement ne compte pas dans l’évaluation. De même, les 12 m² de ces espaces dépassent la limite de 8 m² : les cinq mètres restant n’entrent donc pas dans le plan. Limitées à un quota de 0,5, les surfaces annexes représentent donc 4 m² supplémentaires. Au total, le bien mesure 54 m². Ainsi le calcul sera le suivant : 12,75 (le loyer de la zone A) x (0,7+19/54) x 54. Au final, le loyer plafonné s’élève à 724,2 euros par mois.

Denormandie, compatible avec Pinel ?

Totalement occulté par le volet sur le neuf, Pinel dispose également d’une version concernant les logements anciens. Cependant, ce dernier s’avère peu intéressant, car il nécessite de réaliser des travaux de gros oeuvre. Concernant les autres conditions à respecter et la réduction d’impôt possible, il n’ y a aucune différence avec la loi Denormandie.

Les deux dispositifs se chevauchant, il est tout à fait possible qu’un propriétaire puisse prétendre à la fois au Pinel ancien et à Denormandie. Dans un tel cas de figure, il devra choisir le système auquel il veut recourir. Effectivement, ces derniers ne sont pas cumulables.

Loi Denormandie : le cas des SCI et SCPI

Le dispositif Denormandie ne se limite pas aux particuliers. En effet, SCI et SCPI peuvent également prétendre à la réduction d’impôt. Cependant, les associés et les membres de leurs foyers fiscaux ne pourront pas résider dans le logement acquis de cette façon.

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