Nesrine RBien qu’il soit peu valeureux d’apparence, un terrain peut générer des revenus, pas des moindres. En effet, il existe de multiples façons d’exploiter un bien foncier. En revanche, avant de louer son terrain, il faut choisir la meilleure de bail. Dans cet article, nous allons revenir sur les caractéristiques de chaque contrat de location de terrain.
📖 Résumé
✅ Pour louer un terrain, les parties prenantes peuvent opter pour :
- Un bail commercial, voire dérogatoire.
- Un bail à construire.
- Un bail rural.
✅ Le bail commercial concerne les terrains nus. Il dure au moins 9 ans (sauf dans le cadre d’un bail précaire).
✅ Le bail à construire s’étend sur une période allant de 18 à 99 ans. Il engage le locataire à construire et à entretenir des bénéfices. Le propriétaire récupère le terrain et les bâtiments à la fin de la location.
✅ Le bail rural permet d’exploiter des terres agricoles (culture et élevage des animaux). Il dure généralement au moins 9 ans. Et il renferme deux catégories :
- Le bail à ferme : le loyer ou fermage est de l’argent.
- Le bail à métayage : le loyer est un pourcentage des récoltes ou le prix de leur vente.
Bail commercial d’un terrain nu
Parmi les baux commerciaux, on distingue le bail commercial de terrain nu. L’objet du bail (le terrain) doit abriter une activité commerciale ou artisanale.
En outre, le contrat doit contenir les différents éléments consécutifs d’un bail commercial, à savoir :
- L’objet de la location : le preneur et le propriétaire peuvent opter pour pou un contrat tous commerces. Ainsi, le locataire peut exercer n’importe quel type activité commerciale ou artisanale.
- La durée : ce bail dure au moins 9 ans. Le locataire peut, sauf mention contraire, rompre le contrat à l’issue d’une période de 3 ans.
- Le dépôt de garantie : cette somme optionnelle est restituée à la fin du bail.
- L’état des lieux.
Vous l’aurez remarqué, l’objet du bail doit être terrain nu. Maisons, c’est quoi un terrain nu ? Il s’agit d’un espace abritant des constructions fixes et solides. Ces bâtiments sont la propriété du locataire.
Ces terrains doivent être exploités comme un fonds de commerce. Parmi les activités les plus répondues, on peut citer la création de terrains de camping, stationnement, terrains de tennis, etc.
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À lire aussi : Bail commercial : les éléments constitutifs
Bail dérogatoire
Vous le savez probablement, le bail dérogatoire est une sous-catégorie des baux commerciaux. Par contre, ce contrat a une durée maximale de 3 ans. À l’issue de la période de location, le preneur doit libérer les lieux.
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À lire aussi : Quand opter pour un bail dérogatoire ?
Bail à construire
Il s’agit d’un contrat de très longue durée. Lors de la signature de ce contrat, le preneur et le bailleur s’engagent pour une durée allant de 18 ans à 99 ans. Le bail à construire qui a pour objet les terrains nus.
Le bail à construire prévoit obligatoirement la construction d’un bâtiment sur le terrain nu qui reste la propriété du bailleur. À l’issue de la période de location, le propriétaire récupère ce bâtiment. Outre les travaux cités ci-dessus, le locataire s’engage à préserver les édifices en bon été. Par ailleurs, peut céder, louer ou faire un apport en société de ses droits.
Il existe tout de même un autre type de contrat très similaire au bail construction. Il s’agit du bail emphytéotique (ou emphytéose) qui est signé entre un preneur ou emphytéote et un bailleur. L’emphytéote loue le terrain à un prix réduit
En contrepartie, il peut optionnellement mener des travaux de construction, de rénovation ou d’aménagement. À la fin de la location, le locataire doit aussi restituer le terrain et la construction. Le bail emphytéotique offre au preneur un droit d’usage étendu, et ce, contrairement au bail à construction qui peut restreindre ces droits.
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À lire aussi : Comment estimer la valeur de son terrain ?
Bail rural
Outre la location des terrains nus, la loi a mis en place un dispositif permettant de louer les terrains agricoles. Il s’agit des baux ruraux agricoles. Ce contrat permet au locataire d’exploiter un terrain de 2 manières, à savoir pour l’élevage des animaux ou pour la culture.
Outre le revenu pécuniaire classique, le bailleur peut percevoir à la place des revenus locatifs en nature. On distingue alors :
- Le bail à ferme ou bail à fermage : ce contrat permet au locataire (agriculteur) d’exploiter une terre agricole en versant de l’argent en contrepartie au bailleur. Le loyer issu de cette opération est nommé “fermage”. Il s’agit d’une somme fixe.
- Le bail à métayage : tout comme le bail à ferme, ce contrat permet aux agricultrices d’exploiter des terrains agricoles. Cependant, le preneur n’a pas à verser une somme au propriétaire. Le loyer n’est autre qu’une proportion des récoltes. Dans certains cas, le preneur peut verser un pourcentage sur le prix de vente des récoltes. Le contrat de métayage précise les modalités de paiement.
Un bail rural dure au moins 9 ans et peut être rompu par accord des parties prenantes. Évidemment, il existe des exceptions à cette règle. Par exemple, les baux signés avec une Safer ne doivent pas dépasser 6 ans. Notez que le bail rural peut être un acte notarié, sous seing privé ou à l’oral.
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