Nesrine RÉtant plus rentable, la location courte-durée (LCD) séduit de plus en plus de bailleurs ces dernières années. Résultat : on témoigne un appauvrissement notable du parc de logement, notamment dans les grandes villes. La nouvelle loi de la location saisonnière en 2025 vient alors rééquilibrer le marché locatif. Plusieurs réformes en matière de LCD sont ainsi prévues, voir déjà en vigueur. Lisez la suite.
📖 Résumé
✅La nouvelle loi de la location saisonnière en 2025 (loi Le Meur) a apporté les changements suivants :
- Le régime fiscal des revenus locatifs saisonniers sont révisés à la baisse (voir le tableau suivant).
- La durée de la location des vacances est restreinte à 90 jours, pour les résidences principales.
- À partir du 20 mai 2026, les bailleurs courte durée doivent effectuer une déclaration des meublés de tourisme auprès de la mairie.
- Les propriétaires sont tenus d’effectuer un DPE. Le meublé de location doit être étiqueté entre A et E.
- Pour louer un lot de propriété en LCD, les bailleurs doivent informer le syndic. Il est possible que les copropriétaires s’opposent à la transformation d’une résidence secondaire en meublée de tourisme. Il s’agit des copropriétés qui interdisent «toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale».
- Le changement d’usage d’un bien en meublé de tourisme est obtenue par délibération du conseil municipal. Certaines localités exigent la compensation de ce bien ou restreignent le changement d’usage à une durée prédéfinie.
Durcissement de la fiscalité
On l’a dit précédemment, la location a gagné de plus en plus de terrain au profit des investissements locatifs annuels. La raison est toute simple. Il suffit au bailleur de miser sur la qualité, du moins apparente, de son bien pour en récolter des revenus énormes. Ce gain est amplifié par une fiscalité avantageuse pour les locations saisonnières. Par conséquent, l’accès au logement devient de plus en plus compliqué pour les locataires traditionnels.
À cet égard, la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, entrée en vigueur dès le 1ᵉʳ janvier 2025) a prévu, dans certaines mesures, le nivellement des régimes fiscaux. Le tableau suivant résume les changements prévus en matière de location saisonnière :
| Type du meublé de tourisme | Régime fiscal des revenus en 2024 Micro-BIC | Régime fiscal des revenus en 2025 Micro-BIC | Régime fiscal des revenus en 2024 et 2025 Réel |
| Non classé | Abattement de 50 % dans la limite de 77.700 euros de revenus | Abattement de 30 % dans la limite de 15.000 euros de revenus | Déduction des charges et frais de vos revenus, amortissement du bien et du mobilier, déduction des intérêts de prêt. |
| Classé | Abattement de 71 % dans la limite de 188.700 euros de revenus | Abattement de 50 % dans la limite de 77.700 euros de revenus | idem |
| Situé en zone non tendue | Abattement de 92 % dans la limite de 15.000 euros de revenus | Non reconduit | idem |
Notez que le plan local d’urbanisme délimite, dans certaines communes, les zones dans lesquelles les nouvelles constructions doivent obligatoirement servir de résidence principale. Dans cette optique, les propriétaires :
- Ne peuvent pas changer l’usage de ces biens.
- Peuvent louer ces biens uniquement 120 jours par an (voir 90 jours dans certaine commune).
- N’ont pas la possibilité de louer ces propriétés toute l’année à des touristes.
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Obligation de déclaration à la mairie
Avant l’entrée en vigueur de la loi de Meur, les bailleurs étaient tenus de déclarer la location saisonnière à la mairie, seulement pour les résidences secondaires. À compter du 20 mai 2026, même les résidences principales feront l’objet de déclaration. En effet, cette loi oblige les propriétaires d’effectuer une déclaration soumise à enregistrement même hors changement d’usage. Une plateforme de télédéclaration nationale est alors en cours de préparation pour dématérialiser cette procédure. Les bailleurs doivent se méfier, tout de même, des omissions et des déclarations déroutantes qui leur exposeront à de lourdes amendes.
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DPE location saisonnière 2025
L’étau se serre encore sur les passoires thermiques. Désormais, pour obtenir l’autorisation préalable auprès de la mairie, les bailleurs courte durée doivent justifier d’un DPE, dont le niveau devra être impérativement compris entre A et E. Notez qu’à compter du 1er janvier 2034, les biens labialisés «E» seront exclus de la location courte durée.
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Changement d’usage de plus en plus encadré
Sans surprise, la location saisonnière s’avère être un investissement alléchant, qui attire la convoitise non seulement des bailleurs résidentiels, mais également commerciaux et professionnels. En effet, la forte rentabilité des locations de vacances a incité les propriétaires de biens d’entreprise à leurs biens en locations de vacances.
Néanmoins, la nouvelle loi de location saisonnière en 2025 est venue restreindre ces pratiques, harmonisant ainsi le marché immobilier. En effet, pour obtenir une autorisation de changement d’usage, il va falloir attendre :
- La délibération simple du conseil municipal dans les communes situées en zones tendues.
- La délibération motivée ailleurs.
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Notez que certaines communes limitent ce changement d’usage dans le temps. Elles peuvent même imposer que ces changements soient accompagnés de compensation. D’ailleurs, la compensation est une procédure onéreuse. Les personnes désireuses de se lancer dans un projet de location de vacances peuvent par exemple acheter un titre de compensation auprès d’un tiers qui s’engage à transformer des locaux en habitation.
En guise d’exemple, à Paris, il faut procéder à un changement d’usage avec compensation, lors de la mise en location d’une résidence principale durant 90 jours maximum. Les propriétaires d’un bien d’entreprise doivent prévoir un changement de destination.
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Révision du règlement de copropriété
À présent, les bailleurs sont dans l’obligation de notifier le syndic lors de la mise en location de leurs lots comme meublés de tourisme. Par ailleurs, le règlement de la copropriété peut interdire une telle décision. C’est d’ailleurs le cas des copropriétés, dont le règlement interdit «toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale». Cette disposition concerne les bailleurs qui louent leur résidence secondaire.
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