Pondération de surface commerciale : ce qu’il faut savoir

Vous comptez louer un local commercial ? Sachez alors qu’il faut procéder à une pondération de la surface commerciale pour mieux déterminer le loyer. Vous souhaitez en savoir plus ? lisez notre article Proprio.Immo.

L’essentiel pour comprendre la surface pondérée commerciale

✅ La pondération de surface commerciale est un paramètre essentiel pour fixer un loyer commercial, car elle tient compte des différents critères propres au bien : surface brute, localisation, nombre de vitrines, espaces d’accueil de public ou de stockage, etc.

✅ La surface pondérée d’un local commercial a plusieurs dénominations officielles :  Surface Utile Pondérée Commerce (SUPC), Surface Pondérée (SP) ou Surface Pondérée Commerce (SPC).

✅ Pour calculer la surface pondérée d’un local commercial, il faut diviser ce dernier en plusieurs zones. À chaque zone, on attribue un coefficient commercial. Plus la zone est moins attrayante, plus coefficient se rapproche du 0.

✅ Reflétant la commercialité d’un bien, le calcul de la surface pondérée dépend de plusieurs paramètres, dont : 

• La valeur d’utilisation : la capacité d’une zone donnée à attirer du public. Les 5 premiers mètres près de la vitrine sont les plus importants.
• L’emplacement de la zone en question au sein du local : rez-de-chaussée, sous-sol, premier étage, etc.
• La localisation du bien en centre-ville ou en périphérie. 

Le principe de pondération des surfaces commerciales 

La pondération de la surface commerciale est une approche permettant de tenir compte de l’entièreté des caractéristiques du bien commercial. À titre indicatif, imaginons que vous disposez de 2 magasins faisant exactement la même surface (brute). Le magasin A est situé au centre-ville et est accessible aux clients. Le magasin B est situé en périphérie. D’après vous, quel est le local le plus valeureux ? À l’encontre de la surface brute, la surface pondérée vient matérialiser ces différences.

En tenant compte d’un large panel de facteurs, cette méthode permet de valoriser certains critères offerts par un local commercial. Surface brute, nombre de vitrines, surface d’accueil, espace dédié au stockage, commerce en rez-de-chaussée ou en mezzanine, etc, tous ces critères, souvent non mesurables, sont appréciés par la pondération. Évidemment, on peut calculer la surface pondérée d’un logement.

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Pourquoi procéder à la pondération des surfaces commerciales ? 

La pondération d’une surface commerciale vous permet de déterminer sa valeur locative. Ainsi, la surface pondérée commerciale tient compte de plusieurs paramètres, à savoir :

• La surface effective du bien commercial.
• La localisation du bien ainsi son accessibilité.
• La surface destinée à recevoir du public.
• Les volumes dédiés à chaque activité, dont la réception du public.
• La conformité du local commercial bien aux règles du Code du travail.
• Le matériel et les équipements mis à disposition du preneur.

Le calcul de la surface pondérée des locaux commerciaux se fait en se basant sur l’article R145-3 du Code du commerce. En effet, il existe toute une grille de pondération des surfaces commerciales. À chaque critère correspond un coefficient de pondération surface commerciale. Nous reviendrons plus tard sur la méthode de pondération.

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Comment calculer la surface pondérée d’un local commercial ?

Généralement, c’est aux experts géomètres d’effectuer la pondération de surface commerciale. À cet égard, le professionnel divise la surface brute du local commercial en plusieurs espaces. Ces sous-espaces prennent souvent la forme d’un carré, dont le côté est égal à la largeur de la vitrine donnant sur la rue.

Par ailleurs, il faut que chaque zone renferme des éléments ayant la même valeur commerciale (vitrines, espaces de stockage, comptoirs, etc.). À chaque sous-espace, on attribue un coefficient commercial. Ce chiffre reflète l’utilité de celui-ci en matière de vente. 

Concrètement, on procède de la sorte :

• On comptabilise à 100 % les 5 premiers mètres à partir de la vitrine.
• On attribue un coefficient commercial de 1 à 0,8 pour les 5 mètres suivants.
• Les annexes et réserves sont pondérées entre 40 % et 10 %.
• En général, les terrasses de restaurant n’entrent pas directement dans la ligne de compte. Néanmoins, en présence de ces éléments annexes, la surface pondérée peut-être majorée de 2 % à 30 %.

Outre la valeur d’utilisation, les zones sont classées selon là où elles se trouvent. La pondération de chaque zone varie selon s’elle existe en local principal, rez-de-chaussée, premier étage, sous-sol ou autre. 

Par exemple, pour un local commercial situé en centre-ville, on pondère les différentes zones de la sorte : 

• On attribue un coefficient commercial dégressif aux zones situées en rez-de-chaussée allant de 1 à 0,2.
• Les zones en sous-sol, 1ᵉʳ, 2ᵉ, 3ᵉ étages ainsi qu’en mezzanine sont pondérées à 30 %.
• Il en est de même pour les locaux techniques.

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La localisation du bien commercial

Finalement, la location géographique du local commercial est un facteur déterminant dans le calcul de sa surface pondérée. D’ailleurs, les loyers d’un bien commercial peuvent être fixés en se référant à ceux des commerces de proximité.

Reprenons l’exemple de tout à l’heure. Les locaux techniques dans un commerce en centre-ville sont pondérés à 30 %. En revanche, ce coefficient baisse à 0,1 pour les biens commerciaux en périphérie.

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