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Investir dans des locaux professionnels : la solution SCI

D’après Legalstart, les Sociétés Civiles Immobilières représentent plus d’un tiers des créations d’entreprises en France. Statut juridique unique dans sa forme, ce dernier s’avère intéressant pour les acquéreurs de biens immobiliers B2B. Découvrez comment et pourquoi passer par une SCI lors d’un achat de locaux commerciaux.

Le recours à une SCI et l’impôt sur le revenu (IR)

La Société Civile Immobilière (SCI) est la forme la plus populaire auprès des propriétaires de locaux professionnels. En choisissant l’impôt sur le revenu (IR) lors de sa formation, la société en elle-même ne subira aucun prélèvement : ce sont les associés qui paieront en fonction de leurs parts dans l’entreprise et du taux auxquels ils sont personnellement soumis. À cette somme, les partenaires rajouterons les prélèvements sociaux (17,2%).

En contrepartie, ils pourront déduire le coût des charges et des travaux, mais aussi créer des déficits diminuant l’imposition de leurs revenus fonciers. En effet, il est possible de cumuler jusqu’à 10 700 euros de manque à gagner par an. De plus, le reliquat déficitaire se reporte sur les 10 prochaines années. Attention toutefois, cela concerne uniquement les SCI ayant choisi l’impôt sur le revenu et le régime réel. En effet, le statut micro-foncier ne permet pas de déduire ses charges.

Concrètement, Jean Pailletro est l’heureux acquéreur d’un logement par le biais d’une SCI. Ce dernier détient 75% des parts contre 25% pour son ami Sam Hagasse. Cette année, Jean touche 10 000 euros de revenus. De son côté, son acquisition immobilière génère un déficit de 20 000 euros. Possèdent les trois quarts des parts, Jean pourra donc diminuer ces gains de 15 000 euros. Problème : il ne peut pas exonérer ses rémunérations d’un montant plus important que ces dernières. Il lui restera ainsi 5 000 euros à reporter sur les 10 prochaines années.

Le choix de la SCI et l’impôt sur les sociétés (IS)

Constituant l’autre option possible, l’impôt sur les sociétés (IS) taxe directement l’entreprise. Une SCI soumise à ce type d’impôt pourra aussi diminuer son imposition grâce aux amortissements du bâtiment. Ce n’est donc pas le taux d’imposition du propriétaire qui s’applique mais ceux des sociétés. Ces derniers sont au nombre de 3 :

  • 15% jusqu’à 38 120 euros de bénéfices (uniquement si le capital est détenu à plus de 75% par des personnes physiques)
  • 28% pour les profits compris entre 38 120 et 500 000 euros
  • 31% pour les recettes dépassant 500 000 euros

Ici, le temps avance de quelques années. La SCI de Jean Pailletro dégage désormais 100 000 euros de bénéfices. Composé uniquement d’associés physiques, la société répond aux critères pour bénéficier du taux réduit de 15%. Sur ces 38 120 euros, l’entreprise paiera donc 5 718 euros d’impôts. Le reste des profits se soumet quant à lui aux taux de 28%. Pour les 61 880 euros restants (100 000-38 120), le prélèvement s’élève à 17 326,4 euros. Au total, l’imposition de la SCI atteint alors 23 044,4 euros.

Au niveau des rémunérations des associés, celles-ci se réalisent sous formes de dividendes. Par conséquent, ces sommes seront imposées au taux forfaitaire de 30%. Concernant les SCI louant un logement meublé, ces dernières sont considérées comme des sociétés ayant une activité commerciale. Elles se soumettent donc d’office à l’impôt sur les sociétés.

➔ A lire aussi : L’impôt et l’immobilier : que prévoir en tant que propriétaire ?

💡 Impôt sur le revenu ou imposition sur les sociétés ?
Le principal point à prendre en compte dans votre choix concerne votre taux d’imposition. En effet, si le taux de votre impôt sur le revenu dépasse celui d’une imposition sur les sociétés, passer à l’IS vous permettra de réduire le montant de vos prélèvements.

Les avantages de la SCI pour les locaux professionnels

Du côté des avantages, il y en a pour tout le monde ! Les entrepreneurs qui le souhaitent pourront séparer les locaux de leurs entreprises pour s’assurer une rentrée d’argent une fois leur activité vendue. En cas de procédure collective concernant l’entreprise, la SCI protègera le bâtiment en l’écartant juridiquement du patrimoine professionnel.

Concernant les légataires, la gestion de l’héritage se facilite. Au lieu de diviser un bien immobilier en plusieurs parties, vous divisez une entreprise en parts. De plus, les transmissions inférieures à 100 000 euros sont exonérées de frais de donation. Cette limite se réinitialise tous les 15 ans et permet donc de léguer son bien à moindre frais.

Une SCI soustrait aussi ses propriétaires à l’impôt sur les plus values en cas de vente. Effectivement, un associé peut vendre ses parts de la société au bout de 22 ans sans payer ce prélèvement. Cela signifie qu’un des partenaires choisissant de céder ses parts après cette période ne sera pas imposable à la plus value même si la SCI vient d’acquérir un logement. Cette vidéo résumera les avantages de la Société Civile Immobilière.

Les inconvénients de ce statut juridique

Toutefois, une SCI représente une gestion administrativement alourdie de vos locaux professionnels. Parmi les formalités à accomplir au lancement, la rédaction des statuts et l’immatriculation au registre du tribunal de commerce constituent des étapes clés. Finalement, toutes ces tâches représentent un coût financier. Selon Legalstar, la facture atteint parfois 2 900 euros.

Lors de son fonctionnement, de nouvelles obligations s’ajouteront à la liste. Par exemple, la comptabilité devra être réalisée avec plus ou moins de sérieux selon le régime de la SCI. Simplifiée pour les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu, celle-ci doit suivre un plan comptable professionnel lorsque l’IS entre en jeux.

Le second problème se situe au niveau de la responsabilité. Effectivement, les créanciers ont la possibilité de poursuivre les associés en cas de dettes sur leurs patrimoines personnels à la hauteur de leurs parts. Les partenaires n’ayant pas de responsabilité solidaire, les créditeurs devront toutefois poursuivre individuellement chaque membre de la SCI.

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