Taxe foncière du local commercial : un tour d’horizon

Dans cet article, nous allons revenir sur la notion de la taxe foncière sur un local commercial : calcul, formalité, exonération, etc.

📖 Résumé

✅ La taxe foncière (d’un local commercial, professionnel ou d’un logement) est un impôt local permettant de financer les collectivités territoriales.

✅ Le propriétaire du bien commercial est généralement redevable de la taxe foncière. Cependant, le bail professionnel peut prévoir explicitement que le locataire doit rembourser cette charge.

✅ Il est possible de profiter d’une exonération de la taxe foncière en cas de : 

• Construction, reconstruction, extension ou affectation d’un terrain à un usage commercial. Il s’agit d’une exonération temporaire de 2 ans.
• Lorsqu’une collectivité territoriale décide d’exonérer certaines structures commerciales, comme les jeunes entreprises innovantes.
• Éventuel dégrèvement de taxe foncière.

✅Le montant de la taxe foncière  dépend de la valeur locative des locaux professionnels (VLLP), dont la méthode de calcul est révisée en 2017.

Taxe foncière des locaux commerciaux

La loi française prévoit une taxe foncière sur la propriété bâtie (TFPB).  Cette taxe permet entre autres de financer les collectivités territoriales. Outre les biens résidentiels, cet impôt local concerne aussi les biens à usage commercial ou professionnel. En revanche, à chaque type de propriété bâtie correspond une méthode de calcul de la taxe foncière.

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À lire aussi : Aperçu sur la taxe foncière du local professionnel

Comment calculer la taxe foncière sur un local commercial ?

Qu’il s’agisse de locaux commerciaux ou professionnels, on se réfère toujours à la valeur locative du bien pour calculer la taxe foncière. Or, cet impôt local est tributaire de trois critères, à savoir :  

• La surface pondérée du local. 
• La catégorie du bien.  
• Le coefficient de localisation.  

Ayant vu le jour en 2017, la méthode de calcul de la taxe foncière a été influencé par la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. Plusieurs mesures ont été mises en place pour faire face à une éventuelle hausse démesurée de cet impôt local. Concrètement, les mécanismes suivants permettent de contrôler la valeur locative de chaque bien à usage commercial ou professionnel :

• La neutralisation : application d’une valeur locative révisée neutralisée.  
• Le plafonnement : réduction de 50 % de l’écart entre l’ancienne et la nouvelle valeur locative révisée neutralisée.  
• Le lissage : on lisse la valeur trouvée sur une période de 10 ans. 

Calcul de la taxe foncière sur un local commercial

Comme on l’a dit précédemment, la taxe foncière d’un local commercial dépend de sa valeur locative. Or, la valeur locative n’est autre que le produit de la surface pondérée, du tarif de la catégorie et du coefficient de localisation.

Une fois la valeur locative déterminée, on procède de la sorte :  

• On retient la moitié de la valeur locative obtenue.  
• On applique un coefficient de revalorisation. Ce paramètre est fixé chaque année par la loi de finances.  
• Finalement, on applique un taux voté pour obtenir la valeur finale de la taxe foncière sur un local commercial. C’est à chaque collectivité territoriale de préciser son propre taux. 

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Dans la suite de cette section, nous reviendrons en détail sur les paramètres déterminants de la valeur locative des biens commerciaux. On parle de la surface pondérée, la catégorie du bien et le coefficient de localisation. Lisez la suite.

La surface pondérée

Un bien commercial peut être divisé en plusieurs compartiments selon l’utilité. C’est pour cette raison que la surface utile d’un commerce n’est pas forcément sa surface physique. D’ailleurs, l’administration fiscale attribue une pondération différente à chaque partie du bien selon son impact sur l’activité commerciale.

En somme, les surfaces essentielles à l’activité (comme les espace d’accueil) sont calculées à leurs surfaces réelles (coefficient =1). Par contre, on attribue une pondération de 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes (réserves, chaufferies ou stationnements couverts). Finalement, les surfaces secondaires non couvertes à faible potentiel commercial ont une pondération de 0,2.

Prenons un exemple. Un magasin comprend une surface totale de 100 m², dont 20 m² destiné au stockage externe. La surface principale est donc de 80 m². La surface pondérée est de 84 m² soit 80 m² + 0,2 ×20 m².

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À lire aussi : Pondération de surface commerciale : ce qu’il faut savoir

La catégorie du bien commercial  

On compte 38 catégories de locaux à usage commercial. On parle par exemple de grandes surfaces, magasins, restaurants, hôtels, etc. Lorsqu’un bien commercial appartient à la fois à plusieurs catégories, le Fisc tient compte de celle qui occupe la plus grande surface.  

D’ailleurs, la Commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) délibère chaque année les tarifs par catégorie et par localisation. Exprimés au mètre carré, ces tarifs par catégorie sont publiés sur le site des impôts.  

Coefficient de localisation  

Le coefficient de localisation reflète l’influence de l’emplacement du commerce sur sin attractivité. C’est pour cette raison qu’on a mis en place un coefficient de localisation. Ce paramètre oscille entre 0,70 et 1,30 selon la position géographique. 

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Qui paie la taxe foncière d’un bail commercial ?  

En principe, la taxe foncière d’un local commercial incombe au propriétaire, quelle que soit sa personnalité (entreprise ou particulier). Il en est de même pour d’autres redevances, comme la contribution économique territoriale (CET). C’est ce que stipule l’article R.145-35 du Code de commerce.

En effet, ce dernier doit régler la taxe foncière au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. Lorsque le propriétaire vend son local en cours d’année, une partie de la taxe foncière incombe au prorata l’acquéreur. C’est au notaire de calculer la part de chacun.

Néanmoins, il est possible d’imputer cette taxe au locataire commercial. Effectivement, il existe des situations particulières dans lesquelles le preneur est redevable de la taxe foncière.

En effet, le bail commercial peut comprendre une clause précisant explicitement que le locataire est redevable de la taxe foncière sur le local commercial. C’est pour cette raison qu’on recommande de demander l’avis d’un professionnel avant de conclure un bail commercial ou professionnel.

Bien que le dispositif Pinel, vise à protéger les commerçants, en limitant les charges supportées par les locataires, ce dernier n’interdit pas aux bailleurs de leur imputer la TF. En effet, ces mesures concernent en premier lieu certains travaux ou honoraires, mais aucunement la taxe foncière.

D’ailleurs, Les baux conclus avant la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 se caractérise par une reptation libre des charges entre bailleur et preneur. Les charges initialement dues par le propriétaire (la taxe foncière par exemple), peuvent incomber au preneur.  

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Quelles sont les conditions pour obtenir une exonération de la taxe foncière ?

Généralement, on compte 3 situations dans lesquelles on peut profiter d’une exonération de la taxe foncière sur un local commercial ou autres :

• La construction ou des travaux similaires.
• Un avantage accordé par votre collectivité territoriale pour promouvoir certains projets.
• Le dégrèvement de taxe foncière pour les locaux vacants ou inexploités.

Motifs	Travaux de construction	Décision de la collectivité territoriale	Dégrèvement de taxe foncière
Avantages	Une exonération de la TF pendant 2 ans	Une exonération temporaire ou permanente de la TF	L’exonération n’est pas systématique
Conditions	Elle concerne les constructions, les reconstructions, les agrandissements et l’aménagement des terrains commerciaux.  La demande doit être faite dans les 90 jours qui suivent la fin des travaux.	Elle peut concerner les locaux achetés à une entreprise en difficulté ou les JEI.	Elle concerne les locaux totalement  inexploités involontairement et durant au moins 3 mois. Effectuer une demande dans un délai de 1 an.