Antoine B.« Le meilleur de tous les impôts est le plus petit » (Jean-Baptiste Say, journaliste français). Pour les propriétaires, impôt et bien non-meublé représentent un mélange pouvant rapidement devenir un casse-tête à cause des nombreuses modalités de ce type de prélèvement. Nous vous expliquons ici comment l’optimiser afin de conserver le maximum de vos revenus locatifs.
Fiscalité et location vide : le régime micro-foncier
Disponible uniquement pour les locations non-meublées, le régime micro-foncier permet de baser l’imposition sur seulement 70% des revenus réels issus du bail. L’abattement de 30% couvre donc les frais payés par le propriétaire pour son bien (entretien, rénovation…). Ce statut intéressera ainsi particulièrement les loueurs de petite envergure ayant peu de charges à supporter.
Voici un exemple concret pour mieux comprendre. James Palematte est propriétaire d’un bien qu’il loue et dont il tire un revenu de 10 000 euros par an. Ayant opté pour le régime micro foncier, son imposition sera calculée sur 7 000 euros (10 000*70%). Cela signifie alors que 3 000 euros ne seront pas touchés par les impôts.
Impôt et bien non-meublé : le régime réel
Le régime réel est le second choix possible pour une location non meublée. Contrairement au statut micro-foncier, le propriétaire ne bénéficie pas d’un abattement. À la place, celui-ci pourra déduire les charges effectives liées à son bien loué. Cette option intéressera alors les propriétaires supportant plus de 30% de frais.
Toujours propriétaire d’un bien loué 10 000 euros, M. Palematte passe cette fois au régime réel. En effet, ses charges ont augmenté et représentent dorénavant 4 000 euros. Grâce à ce statut, son impôt se calculera uniquement sur 6 000 euros (10 000 – 4 000). Comparé au régime micro-foncier, il déduit ainsi 1 000 euros de plus.
L’autre énorme atout de ce régime réside dans la possibilité de créer des déficits. Par exemple, si le propriétaire réalise de gros travaux dans son logement que les loyers ne suffisent pas à couvrir, le résultat négatif pourra diminuer son impôt. Cependant, le bailleur devra louer au minimum trois ans après la première déclaration comportant un déficit.
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Micro-foncier ou réel : les dispositions légales
Le choix d’un statut ne dépend pas seulement du propriétaire. Effectivement, la loi prévoit des conditions d’accès spécifiques à chaque régime. Concernant le micro-foncier, seuls les revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros sont éligibles. Les gains n’excédant pas cette barrière sont d’ailleurs automatiquement soumis à cette forme. Attention toutefois, cette décision engagera le propriétaire pour trois ans sans changement d’accord possible.
Du côté du régime réel et de ses dispositions légales, ce dernier s’impose obligatoirement aux propriétaires dont les revenus locatifs totaux dépassent 15 000 euros. Ici aussi, le choix l’engage sur une durée minimale de trois ans, sans changement possible.
Conclusion : choisissez en fonction de vos charges
Si vos charges sont élevées, choisissez le régime réel. Dans le cas contraire, privilégiez le statut micro-foncier. En effet, le montant de vos frais orientera votre choix. Si ces derniers dépassent le taux de 30%, la forme réelle vous permettra d’optimiser votre imposition et de réduire au maximum le montant de votre prélèvement. Attention toutefois, ces conseils s’appliquent dans le cas d’une location non meublée. Si vous louez un logement meublé, vous retrouverez des conseils sur ce sujet dans cet article.
Nesrine R
