Nesrine RVous le savez déjà, les bailleurs particuliers en location meublée ont libre le choix entre le régime réel et le régime Micro-BIC. Cependant, les bailleurs en qualité de LMNP ont la possibilité déduire les frais de certains travaux de rénovation. En outre, ils peuvent aussi, sous réserve, amortir ces dépenses. Dans cet article, nous allons revenir sur l’amortissement des travaux en LMNP (location meublée non professionnelle).
Ce qu’il faut retenir
Le schéma ce dessous revient sur l’amortissement des travaux en LMNP :
Quels travaux sont déductibles en LMNP ?
Vous êtes un LMNP et vous comptez faire de la saisie comptable ? Sachez alors qu’il existe 2 façons pour comptabiliser une facture de travaux : charge ou amortissement. Généralement, les dépenses liées à l’entretien ou à la réparation courants sont introduites comme des charges. En d’autres termes, les travaux qui ont pour but de maintenir un élément de logement (actif) en l’état, ne sont pas amortissables.
Rappelons tout de même que l’amortissement permet de comptabiliser la perte de valeur d’un bien immobilier, mobilier ou de travaux effectués dans un intervalle de temps. Quant aux travaux amortissables, la durée d’amortissement dépend de la nature du bien.
En revanche, les frais d’aménagement du bien sont bel et bien amortissables. Il s’agit des interventions qui visent à prolonger la durée d’utilisation ou à valoriser le bien loué en LMNP. En guise d’exemple, l’amélioration ou le remplacement d’une partie de la structure du logement est considérée comme une dépense amortissable.
En règle générale, les travaux, dont les frais sont inférieurs à 600 € TTC (500 € hors taxe), sont passés comme étant une charge déductible. Toutefois, au moment de la mise en location du logement, le Fisc admet que les frais d’ameublement sont amortissables, même s’ils ne dépassent pas les 600 € TTC.
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À lire aussi : Découvrir l’amortissement LMNP
Quels travaux sont amortissables en LMNP ?
Pour faire simple, les gros travaux sont amortissables en LMNP. On parle alors de gros œuvres, plomberie et sanitaire, chauffage, travaux d’étanchéité, installation de cuisine, installations téléphoniques et électriques de base, etc.
Concernant la durée d’amortissement des travaux en LMNP, voici une liste non exhaustive de la durée correspondante :
- Gros œuvre et travaux de façade : 75 ans ;
- Installation électrique : 30 ans ;
- Toiture et travaux d’étanchéité : 25 ans ;
- Plomberie et chauffage : 20 ans ;
- Cuisine équipée : 10 ans ;
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Comment amortir les travaux en LMNP ?
Pour déclarer correctement les travaux amortissables en LMNP, il va falloir respecter ces 2 étapes :
- Passer le bien en actif dans votre bilan comptable.
- Immobilisation du mobilier lors du début de votre projet locatif.
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À lire aussi : L’impôt sur les biens meublés : comment l’optimiser ?
Inscrire le bien à l’actif du bilan comptable
Pour accéder à l’amortissement des travaux en LMNP, il faut passer le bien en tant qu’actif dans votre bilan. Ainsi, vous pouvez amortir, non seulement les travaux, mais aussi le bâtiment (du logement), le meuble et les équipements. Rappelons que les travaux concernés sont ceux qui visent à améliorer ou à valoriser le bien locatif.
On entend par ceci les travaux de construction, de reconstruction, d’extension et d’amélioration. Ne perdez pas de vue que les travaux d’entretien et de réparation ne sont amortissables, mais déductibles de vos revenus locatifs (location meublée).
Finalement, notez que le calcul des amortissements se fait par composant. C’est pour cette raison que nous vous recommandons de consulter un professionnel pour calculer de l’amortissement LMNP.
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Immobiliser le meuble au début de projet
Tout d’abord, le bailleur LMNP doit établir une liste des meubles et des équipements disponibles avant la première mise en location. Notez qu’il existe une liste d’équipement impérativement à mettre à disposition pour garantir un logement décent au futur locataire.
En effet, si le locataire n’immobilise pas le mobilier nécessaire, le bien résidentiel en question pourrait être considéré comme location vide. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas profiter des avantages liés au statut LMNP.
Pour meubler son bien, le loueur LMNP a la possibilité de choisir entre 2 alternatives :
- Acheter un mobilier neuf : le meuble acheté depuis moins de 5 ans et n’ayant pas été utilisé par le bailleur est considéré comme neuf ;
- Acheter des meubles d’occasion : dans ce cas, le meuble est estimé par sa valeur marchande. Évidemment, sa valeur sera faible ;
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Quel régime fiscal choisir ?
En réalité, il n’a pas de choix optimal en termes de régime fiscal. Tout dépend de votre situation. Néanmoins, le choix du mode d’imposition n’est pas toujours libre. En effet, si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 €, vous pouvez opter pour le Micro-BIC.
Le régime Micro-Bic n’ouvre pas la porte aux amortissements fiscaux. Par contre, ce dernier fonctionne avec le système des abattements forfaitaires. Les taux d’abattement peuvent changer avec la loi des finances de 2024. Jusqu’à lors, voici les taux correspondants à chaque type de location meublée :
- 51 % : biens classés (hors zone tendue).
- 50 % : location meublée longue durée.
- 30 % : meublés de tourisme.
En contrepartie, les amortissements des revenus locatifs sont pris en compte dans le cadre du régime réel simplifié. Le bailleur LMNP peut alors déduire les amortissements et les charges de ses revenus locatifs. Le régime LMNP peut être, dans certains cas, un outil incontournable d’optimisation fiscale. En effet, certains investisseurs peuvent ne pas payer d’impôts durant plusieurs années.
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