Nesrine RVous exercez une profession libérale ou vous envisagez un projet locatif ? Sachez qu’il existe une forme hybride de location, à savoir le bail mixte professionnel. En effet, il est possible qu’un bien immobilier serve de logement et de lieu de travail. Toutefois, il va falloir remplir certaines conditions que nous allons expliciter dans cet article. Vous souhaitez découvrir les termes et les conditions de ce bail ? Lisez la suite de l’article.
Qu’est-ce que le bail à usage mixte professionnel et d’habitation ?
Le bail mixte professionnel est une sorte d’arrangement, notamment pour les professionnels libéraux. Ce bail permet à ces professionnels d’exercer leurs métiers là où ils résident. Cette option leur libère du temps, normalement dédié au transport. En outre, elle offre plus de disponibilité à leurs clients.
Pour qu’un immeuble ait un double usage, il faut que le propriétaire soit consentant. Sachez tout de même qu’il est possible de changer l’usage d’un local résidentiel lors de la signature du contrat de location. En outre, le bailleur et le locataire ont la possibilité de changer l’usage du bien ultérieurement.
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Outre l’accord du bailleur, le locataire doit est dans l’obligation d’avoir une autorisation préalable au changement d’usage auprès du préfet du département dans lequel est situé l’immeuble après avis du maire. Si le bien en question est situé à Paris, Lyon ou encore à Marseille, le locataire doit obtenir un avis du maire de l’arrondissement.
L’usage résidentiel
Notez que le bail faisant l’objet d’un bail mixte professionnel doit être la résidence principale (RP) du preneur. Comment définir la résidence principale ? Pour être qualifié de la sorte, un bien doit être au moins occupé 8 mois par an. Cette condition n’est pas restrictive. Par exemple, le locataire peut être amené à quitter ce logement pour plus de 4 mois par an à cause de problème de santé.
En réalité, il n’y a pas de définition exacte de résidence principale. Toutefois, d’un point de vue fiscal, la RP est l’immeuble, où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l’année de perception des revenus.
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L’usage professionnel
Outre l’usage résidentiel, le bien mis en location doit être destiné à l’exercice d’un métier à caractère professionnel. En d’autres termes, le preneur doit exercer une profession libérale, qu’elle soit réglementée ou non. Certaines personnes exerçant une activité artistique (artiste auteur, artiste libéral, artisan d’art, etc.) peuvent opter pour des baux professionnels.
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Quelle est la durée du bail professionnel mixte ?
Les baux commerciaux durent plus longtemps que ceux professionnels. Évidemment, le bail mixte professionnel a une durée minimale qui dépend de la personnalité du bailleur. Figurez que la durée initiale de location reste la même si le propriétaire change de personnalité entre-temps.
De plus, cette durée est plus importante pour une personne morale. Cette faveur est accordée aux personnes morales, car elles disposent généralement plusieurs locaux. En outre, elles créent plus d’emploi que les professionnels particuliers.
En somme, la durée minimale d’un bail à usage mixte professionnel et d’habitation est de :
- 3 ans pour un particulier.
- 6 ans pour une personne morale.
Renouvellement du bail mixte professionnel
Le bail mixte professionnel est renouvelé d’une façon tacite, si les parties prenantes ne mettent pas fin au contrat de location. Une fois reconduit, ce bail aura la même durée initiale. Il en est de même pour les autres clauses conventionnelles.
Notez qu’il est possible que le preneur ou le bailleur demande le renouvellement du bail. Ils peuvent ainsi réviser les diverses clauses régissant ce contrat.
Concernant la résiliation, retenez ces deux points :
- Le preneur peut résilier le bail quand il le souhaite. Pour ce faire, il doit respecter un préavis de 3 mois.
- Le bailleur doit attendre l’expiration de la durée minimale de location pour pouvoir résilier le bail. De plus, il doit donne congé au locataire 6 mois en avance.
La résiliation
Finalement, la résiliation anticipée (pour le bailleur) reste très encadrée par la loi. Concrètement, le propriétaire-bailleur a le droit de résilier le bail d’une façon anticipée dans ces cas :
- Un motif légitime et grave.
- La revente du bien loué en cours du bail.
- La récupération du local mis à disposition pour y résider.
Pour ce faire, le bailleur doit saisir le tribunal (du lieu de la situation du bien loué). Seul le juge est compétent pour prononcer la résiliation du bail mixte.
La demande d’autorisation préalable
Généralement, avant de signer un bail mixte professionnel, il faut obtenir une autorisation préalable de changement d’usage. Cette autorisation est accordée de la part de la mairie. Cette démarche est obligatoire dans ces trois cas :
- Si le bien en question se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants.
- S’il est implanté dans les départements suivants : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne.
Finalement, nulle autorisation préalable n’est demandée si :
- Le bien est situé en étage et ne reçoit pas de clients ou de marchandises.
- Le local est en rez-de-chaussée et reçoit des clients ou des marchandises.
Bail mixte professionnel : ce qu’il faut retenir
Finalement, voici ce qu’il faut retenir quant au bail à usage mixte professionnel et d’habitation :
| Les conditions générales | – Le bien en question doit former la résidence principale du preneur. – Le locataire ne doit pas exercer un métier à caractère commercial ou industriel. – Le propriétaire doit être consentant. – Généralement, il faut obtenir une autorisation préalable. – Le locataire et le bailleur peuvent négocier librement la valeur du loyer. Dans ce cas, ils peuvent se référer à l’indice de référence des loyers. De plus, ils doivent prévoir une clause de révision du loyer. |
| La durée minimale de location | – 3 ans si le bailleur est une personne physique. – 6 ans s’il s’agit d’une personne morale. – 3 ans pour les SCI à caractère familial. |
| Le renouvellement du bail | – Le bail se renouvelle d’une façon tacite si personne ne demande sa résiliation. – Les parties prenantes peuvent renouveler le bail en révisant ses conditions. |
| La résiliation | – Le locataire peut résilier le bail à tout moment. Il doit donner congé 3 mois au préalable. – Le bailleur ne peut résilier le bail que s’il arrive à terme. Il doit respecter un préavis de 6 mois. – Le bailleur ne peut recourir à une résiliation anticipée que dans ces 3 cas : revente du bien loué, le changement de son usage (de mixte à purement résidentiel), motif grave et légitime. – La résiliation anticipée n’est pas automatique et dépend de l’appréciation du juge. |
| La demande d’une autorisation préalable au changement d’usage | Cette démarche est obligatoire si le bien en question est situé dans : – Une commune de plus de 200 000 habitants. – Les départements suivants : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne |
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