Fonds de commerce vs murs commerciaux

Généralement, les gens s’intéressent plus au secteur immobilier résidentiel. Fonds de commerce, pas-de-porte, bail, murs commerciaux, etc, toutes ces notions restent assez floues pour la plupart des gens. Dans cet article, nous allons essayer de vous expliquer la différence entre un fonds de commerce et les murs commerciaux. Lisez la suite.

La différence entre un fonds de commerce et un mur

Avant d’acquérir ou louer un local commercial (boulangerie, boutique, restaurant, etc) les acheteurs doivent se renseigner sur plusieurs notions juridiques. Le secteur immobilier n’est pas à l’abri. Sans quoi, ces derniers peuvent rencontrer de sérieux problèmes dans le futur : loyers exorbitants, résiliation abusive du contrat de location, diagnostics immobiliers non effectués, etc.

Par exemple, la différence entre le fonds de commerce et les murs commerciaux reste toujours mal comprise, voire méconnue par le grand public. Cependant, on parle de deux entités juridiques différentes.

Un fonds de commerce se constitue des éléments qui forment une unité commerciale. Ces éléments peuvent être :

Physiques : équipements et marchandises.
Incorporels : nom de l’enseigne, licence, portefeuille client ou encore le droit au bail.

En revanche, les murs commerciaux désignent le siège de l’activité commerciale en question. Ces murs appartiennent à un bailleur. Ce dernier peut donc vendre librement ces murs commerciaux (libres ou occupés) à une tierce personne (investisseur).

Finalement, le pas-de-porte (droit d’entrée) est un montant que le propriétaire réclame au locataire au début du bail. Généralement, ce montant couvre la hausse des loyers durant toute la durée du bail.

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? C'est quoi le droit de bail ?

Le droit de bail est une somme que l’acheteur verse au locataire précédent lors de la cession du bail. Ce montant représente en quelque sorte le prix des droits mentionnés dans le bail commercial. On parle par exemple du droit à renouvellement, indemnité d’éviction, maintien de loyer (préalablement négocié par le cédant) lors de la cession du fonds de commerce, etc.

L’achat du fonds de commerce et du local commercial

Toute personne propriétaire d’un fonds de commerce peut vendre ce dernier à condition d’informer la mairie. Le nouvel acquéreur peut donc continuer d’exploiter ce fonds de commerce jusqu’à ce que le bail arrive à son terme.

Par contre, si vous envisagez un simple investissement locatif, vous pouvez acheter uniquement des murs commerciaux. Sachez tout de même que le prix de ces derniers dépendra de la rentabilité du commerce en place. Vous pouvez donc vous référer aux loyers payés par les anciens exploitants.

De surcroit, lorsque vous achetez des murs occupés, vous n’avez pas le droit de mettre fin au bail en cours (résiliation abusive) sans un motif grave. Sans quoi, vous devez payer une indemnité d’éviction. En effet, le locataire peut continuer d’exploiter le fonds de commerce dans les murs.

Bien que cela soit rare, vous pouvez être à la fois bailleur (propriétaire du local commercial) et locataire (exploitant du fonds de commerce). Cependant, nous vous conseillons de vous focaliser sur un seul type d’investissement.