Proprio.immo
Un immeuble avec des appartements vides et occupés

Est il possible d’investir dans un bien occupé ?

Alors que l’immobilier neuf a le vent en poupe, certains acquéreurs décident de sortir des sentiers battus et d’investir dans des biens immobiliers occupés. Dans cet article, nous allons revenir sur les situations dans lesquelles une telle transaction est possible ainsi que les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement.

Acheter en viager

Le viager est une forme de vente immobilière. Il permet aux personnes âgées (dans la plupart des cas) de vendre un bien en recevant généralement une rente viagère jusqu’à leurs décès. Il faut noter que la loi exige que le décès du vendeur soit imprévisible et que ce dernier soit capable juridiquement.

Le paiement du prix du viager s’effectue principalement par une rente viagère. Il s’agit d’un versement mensuel, trimestriel ou annuel d’une somme d’argent, calculée en amont, au vendeur en question jusqu’à sa fin de vie.

Dans certains cas, on peut avoir recours à un bouquet viager. En effet, le débirentier (acheteur d’un bien immobilier en viager) verse au crédirentier (le vendeur d’un bien en viager) une somme initiale lors de la conclusion de la vente. On parle donc d’un bouquet viager.

Les différents types de viager

On distingue 2 types de viager : libre et occupé. Le viager libre permet à l’acheteur de disposer de l’usufruit du bien immobilier suite à la conclusion du contrat de vente. Quant au viager occupé, il s’agit d’une configuration juridique qui permet au propriétaire de continuer d’habiter le bien immobilier en question. Il est également possible que ce dernier puisse louer et percevoir les frais de location de son bien.

En somme le viager permet au débirentier d’acquérir un bien immobilier à 2⁄3 du prix réel. En plus, l’entretien du bâtiment sera aux frais du crédirentier. Toutefois, le viager n’est pas sans risque. En effet, il est probable que le vendeur vive assez longtemps pour que la rente viagère cumulée dépasse le prix réel du bien vendu.

Pour pallier ce problème, il est judicieux de faire appel à des spécialistes en la matière. Vous souhaitez vendre ou acheter un logement en viager ? Faites appel à Normandie Viager. Agence immobilière spécialisée en viager, Normandie Viager vous aide à saisir toutes les opportunités sur le marché régional.

➔ À lire aussi : 4 avantages d’investir en viager libre

Investir dans un bien résidentiel loué

Notez qu’il est tout à fait possible d’acquérir un logement déjà loué sous certaines conditions précisées notamment par la loi ALUR. Ce type de vente pourra vous faire bénéficier d’une décote sur le prix du bien immobilier en question.

Selon le site PAP, la décote sur le prix de vente d’un logement occupé varie selon son état. À titre d’exemple, pour un logement vide, le rabais varie entre 10 et 15% du prix réel et dépend de l’ancienneté et de la situation du locataire, la valeur du bien, le loyer ou encore l’échéance du bail. Notez qu’en France, la durée minimum d’un contrat de location est de 3 ans.

La récupération du bien acheté se fait comme suit :

  • Notification du locataire par lettre recommandée au moins 6 mois avant l’expiration du contrat de location vide (3 mois pour une location meublée).
  • Si le locataire refuse de quitter le logement, une reconduction de la location de 2 ans s’impose.

Acquérir un logement soumis à la loi 48 est un cas de figure assez particulier. D’une part, l’acquérir pourra bénéficier d’une décote qui dépasse les 15%. D’autre part, les locataires bénéficient de plusieurs faveurs. À titre d’exemple, le propriétaire n’a pas droit de donner congé à une personne âgée de plus de 70 ans dont le revenu annuel est inférieur à 27 381,90 €.

En vue de détecter toute opportunité liée à ce type de transaction, n’hésitez pas à faire appel à une agence immobilière de confiance. Dans cette perspective, l’agence l’ANNEXE vous propose une multitude de services ainsi que des ventes privées.

💡 Achat en viager : les avantages fiscaux
Lors de l’achat d’un viager occupé, le débirentier paie des droits d’enregistrement calculés sur la base du prix décoté et non pas réel. L’impôt sur la fortune immobilière est également calculé sur la valeur de la nue-propriété.

Investir dans un bien professionnel loué

Acheter un bien avec un bail commercial en cours est nettement moins risqué que le cas précédent. Si vous souhaitez donner congé au locataire une fois que la vente est conclue, il suffit de le notifier 6 mois avant la fin de la période triennale et de lui verser une indemnité d’éviction (avec des indemnités accessoires éventuellement). Toutefois, en gardant le locataire en place, vous bénéficierez principalement des avantages suivants :

  • Plus de solvabilité.
  • Une estimation précise du loyer commercial.
  • Un revenu locatif plus stable grâce au renouvellement du bail commercial.

Il est évident que l’emplacement du bien immobilier commercial détermine en majeure partie sa rentabilité. On distingue alors 3 types de zones commerçantes :

  • Les zones n°1 : qui englobent les rues (ou partie de rue) à forte attractivité.
  • Les zones n°1 bis : il s’agit des celles avoisinant les zones n°1.
  • Les zones n°2 : qui comprennent les commerces ne pouvant pas investir dans le centre-ville.

Si vous planifiez l’achat ou la vente d’un fonds de commerce, demandez conseil au Cabinet Bono. Votre agence immobilière vous propose alors les meilleures offres avec toutes les informations nécessaires : emplacement exact, équipements disponibles, rapports locatifs, etc.

Ajouter un commentaire