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5 conseils pour réussir votre premier achat immobilier

Quand on est jeune, la possibilité d’acheter une maison ou un appartement est une perspective lointaine. Soit parce que notre carrière professionnelle ne fait que commencer, soit parce que nous sommes encore étudiant. Toutefois, il existe désormais de nombreuses options pour les primo-accédants ; des avantages fiscaux aux aides financières. Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il faut tenir compte de nombreux facteurs. Surtout si vous faites vos premiers pas dans ce domaine. Pour vous aider à acquérir votre premier logement, voici 5 conseils pour réussir votre premier achat immobilier et éviter les pièges.

Définition d’une stratégie

Avant d’initier  tout projet immobilier, il est nécessaire de définir une stratégie. De cette façon, l’objectif à atteindre est clair dès le départ, ainsi que les ressources et le temps nécessaires pour y parvenir. L’une des premières questions qui vient à l’esprit est de savoir s’il faut acheter un logement neuf ou ancien ? Pour répondre à cette interrogation, il est nécessaire de l’examiner sous plusieurs angles. Les aspects juridiques, financiers et architecturaux sont sur la table. Comme partout, il y a des avantages et des inconvénients pour chaque type de propriété.

Si vous décidez d’investir dans un logement ancien, les prix de celui-ci sont généralement plus bas. Cependant, dans de nombreux cas, il est nécessaire d’effectuer des travaux, ce qui entraîne des coûts supplémentaires. En revanche, lors d’un achat dans le neuf, les frais de notaire sont moins élevés. C’est un avantage lors de la demande d’un crédit immobilier. Actuellement, ces prêts sont difficiles à obtenir si l’apport ne couvre pas au moins les frais de notaire et la garantie.

D’un point de vue législatif, les nouvelles habitations sont généralement conformes à toutes les réglementations en vigueur. C’est le cas, par exemple, de la loi relative à l’énergie et au climat, dont l’article 17 interdit, à partir de 2023, la mise en location de biens ayant un DPE (Diagnostic de performance énergétique) élevé. En d’autres termes, les promoteurs tiennent compte de toutes ces législations lorsqu’ils construisent. D’autre part, lorsqu’il s’agit d’un logement ancien, il faut garder à l’esprit que certains travaux seront nécessaires. En effet, il est indispensable que ces maisons ou appartements soient conformes aux normes en vigueur.

Résidence principale ou investissement locatif ?

Une fois que vous avez décidé du type de propriété à acheter, il est temps de définir la finalité. L’acquisition est-elle destinée à un investissement locatif ou constitue-t-elle votre nouveau foyer ? La réponse est essentielle pour la continuité de votre projet, surtout si vous avez l’intention de tirer profit de votre nouvelle propriété. Dans ce cas, la définition d’une stratégie financière est primordiale. Vous devrez définir à quel prix vous comptez louer le bien, pour combien de temps, meublé ou non, etc. En outre, vous devrez évaluer le marché locatif de la zone, afin d’être en mesure de proposer la location de votre bien à un prix raisonnable.

Enfin, il ne reste plus qu’à cibler l’emplacement de leur nouveau logement. Cela dépendra à nouveau de l’objectif qui est le vôtre (résidence principale ou investissement). Si votre intention est d’acheter votre premier logement pour y vivre, vous avez probablement déjà la réponse. La localisation s’articulera autour de vos centres d’intérêt, comme votre lieu de travail, l’école de vos enfants. Bien sûr, vos goûts personnels entrent en compte dans le choix de votre futur cadre de vie (proximité mer ou campagne, offre culturelle, etc.).

D’autre part, si vous envisagez de mettre votre bien en location, le choix devient un peu plus complexe. Dans ce cas, il convient de trouver une ville à la fois rentable et attrayante. Voici une liste des villes les plus recherchées pour la location : 

  • Paris
  • Lyon
  • Bordeaux
  • Toulouse
  • Rennes
  • Marseille
  • Strasbourg

Définition du budget

Une fois que vous avez décidé où vous voulez acheter votre futur logement, il est temps de fixer un budget. Cela dépendra avant tout de votre capacité de financement. De cette façon, vous serez en mesure d’orienter votre recherche en fonction des moyens financiers dont vous disposez. Si vous avez de l’épargne, vous pouvez en tenir compte avant de demander un prêt. Celle-ci constituera votre apport personnel, c’est-à-dire la somme émanant de vous et que vous n’aurez donc pas à demander en prêt bancaire ; mais qui sera prise en compte pour établir les conditions de l’octroi du prêt. 

Lors de la demande d’un emprunt hypothécaire, il est nécessaire de garder en tête sa durée, le montant des mensualités, les intérêts, l’apport initial, etc. Ce qui importe, c’est de déterminer si vous êtes en mesure de rembourser le crédit. En outre, il est nécessaire de prendre en compte les aspects fiscaux et juridiques. Comme la TVA appliquée au moment de la transaction, ainsi que les frais de notaire.

Ne vous découragez pas ! Toutes ces dépenses à prendre en compte lors de l’achat d’un logement peuvent sembler impossibles à couvrir ; surtout si c’est votre première maison ou votre premier appartement. Toutefois, des solutions existent pour aider les primo-accédants à réaliser leur achat.

La législation du côté des primo-accédants

Grâce à la loi Pinel, les contribuables souhaitant investir dans l’immobilier locatif peuvent le faire de manière relativement simple. Tout d’abord, il est nécessaire de vérifier si vous êtes éligible à ce dispositif. C’est-à-dire que vous investissez dans l’une des zones prévues par la loi, qu’il s’agit d’un bien neuf ou rénové avec un statut neuf, que vous respectez les périodes minimales de location, etc. Si vous remplissez toutes les conditions, vous pourrez bénéficier des divers avantages prévus par la loi.

➔ À lire aussi : Vérifiez votre éligibilité à la loi Pinel

La législation en question présente de multiples avantages. Le premier d’entre eux est la défiscalisation immobilière, puisque le futur propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21%. En outre, grâce à ce dispositif, il est possible d’acquérir le bien sans apport personnel. Un autre avantage est qu’il s’agit d’une excellente option pour préparer sa retraite. À la fin de l’engagement locatif, le propriétaire peut décider de conserver le bien pour y vivre, de continuer à le louer ou de le revendre.  

Vous l’aurez compris, l’achat d’une maison ou d’un appartement n’est pas une démarche évidente. C’est pourquoi il convient de s’adresser à des spécialistes. Ils connaissent leur zone géographique et toutes les étapes à suivre pour conclure ce processus. C’est le cas de l’agence Immobilière des Rohan, située à Saverne et Sarrebourg. Alors, si vous envisagez d’investir dans la région Grand Est, ils peuvent vous conseiller.

💡 Aspects à prendre en compte
Il est important de mentionner que la loi Pinel vise l’immobilier locatif. Par conséquent, si vous envisagez d’utiliser ce dispositif, l’appartement ou la maison que vous achetez devra être mis en location. Si votre intention est d’habiter ce logement, avec cette méthode cela ne sera pas possible. De plus, avant de commencer votre projet, pensez à vérifier si vous êtes éligible. Cette loi évoluera en 2023. 

Renseignez-vous sur les aides financières et fiscales

Une fois que vous avez défini votre stratégie et votre budget, vous pouvez procéder à l’analyse des aides financières et fiscales auxquelles vous avez droit. Il existe de nombreuses possibilités pour les primo-accédants qui souhaitent commencer à constituer leur patrimoine. L’une des plus connues est le fameux prêt à taux zéro (PTZ). Ce dispositif financier, réservé aux primo-accédants, vous permet de couvrir jusqu’à 40% de l’investissement. En d’autres termes, il doit nécessairement comporter un crédit classique pour compléter la partie restante.

Outre le crédit précité, il existe de nombreux autres mécanismes à la disposition d’une personne qui souhaite acheter son premier logement, à savoir :

  • le prêt épargne logement (PEL),
  • le prêt conventionné, 
  • le prêt à l’accession sociale,
  • l’ APL accession,
  • le prêt action logement 

Un autre moyen de financer votre projet est d’obtenir des prêts auprès des collectivités territoriales. Dans de nombreux cas, la région, le département ou la ville proposent des emprunts intéressants pour les primo-accédants. Comme tout autre crédit, certaines conditions doivent être remplies, mais c’est une bonne option à étudier.

➔ À découvrir : Les prêts complémentaires pour les primo-accédants

En matière de fiscalité, il existe une exonération de la taxe foncière décidée par la commune où se trouve le logement. Ce régime consiste en une exonération de la taxe pendant les 2 premières années. Pour bénéficier de cet avantage, il est nécessaire de remplir certaines conditions et d’avoir réalisé une déclaration auprès du service des impôts fonciers.

Marché immobilier local et phase de négociation

Nous voulons tous obtenir le meilleur prix pour notre futur logement. Dans de nombreux cas, la valeur de ce dernier peut être négociée avec le propriétaire. La marge varie en fonction du type de bien. Pour une maison, à l’échelle du territoire, la moyenne est de 4,5 %, contre 3,3 % pour un appartement. Cela dépend principalement de l’offre et de la demande. C’est pourquoi il est important d’étudier le marché immobilier local. De cette façon, vous aurez une idée du prix moyen de propriétés similaires à celle que vous envisagez d’acheter.

Cependant, pour mener à bien la négociation, il faut tenir compte d’encore plus de facteurs. L’emplacement du bien est important, car dans un quartier bien situé, la marge de négociation diminue considérablement. Un autre aspect qui peut être utilisé comme argument est l’ancienneté et l’état de la propriété. Si vous décelez certaines imperfections, celles-ci peuvent jouer en votre faveur pour tenter de faire baisser le prix. Enfin, vous pouvez évaluer l’attractivité du logement. Si le bien est sur le marché depuis plusieurs semaines et n’est pas vendu, le propriétaire sera probablement mieux disposé à négocier.

Comme vous pouvez le constater, une négociation réussie nécessite une connaissance du marché et de bons arguments. Cela n’est pas évident pour les acheteurs, surtout s’il s’agit d’une première propriété. Passer par une agence immobilière peut alors faciliter ce processus. Trans’Act Immo propose à ses clients un accompagnement personnalisé. Cela inclut également la phase de négociation. Les spécialistes connaissent la législation et le marché. Ils peuvent vous guider dans cette étape.

Hector MARMOLEJO

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