Nesrine RVous souhaitez investir dans l’immobilier ? Trouver un bien rentable est la première étape de ce voyage vers vos revenus passifs. Alors, qu’est-ce qu’un bien rentable ? Procédons à la comparaison des différents régimes fiscaux.
D’abord, le simulateur locatif !
Un bien rentable est au moins un bien qui ne vous fera pas dépenser de l’argent chaque mois. Attention, il ne s’agit pas juste de calculer le loyer minimal pour rembourser votre crédit.
D’autres facteurs entrent en jeu, notamment la fiscalité. Il existe alors des simulateurs, tels que Simloc, qui vous permettront de voir avec précision la différence du poids de l’impôt annuel, selon le choix fiscal que vous ferez.
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Location nue, comment ça marche ?
La location nue, en nom propre, est probablement le statut fiscal le plus répandu. Toutefois, il ne s’agit pas toujours la meilleure option.
En location nue, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % de votre base imposable. Par exemple, pour un bien générant un revenu mensuel de 10 000 €, vous serez imposés sur 7 000 €.
Le taux d’imposition sera ensuite égal à votre taux marginal d’imposition (TMI). Avec un TMI de 30 %, l’impôt sera de 2 100 € par an. Les cotisations sociales sont estimées à plus de 17,2 % (1 204 €). Il est également possible de déduire certains types de travaux.
Louer en meublé : réel ou micro ?
Pour les logements meublés loués en nom propre, le Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP), a le choix entre deux statuts fiscaux : micro et réel. Qu’est-ce que cela signifie ?
Étant le plus simple, le micro est un régime forfaitaire avec 50 % d’abattement. En d’autres termes, vous prenez toutes vos recettes (les loyers), que vous divisez par deux. Cette moitié est alors imposée selon votre TMI.
Par exemple, si vous gagnez 10 000 € de loyer, la base imposable est de 5 000 €. Avec un TMI de 30 %, vous auriez donc 1 500 € d’impôt à payer. Les cotisations sociales seront de 860 € (plus de 17,2 %).
Quant au régime réel, ce dernier possède de nombreux avantages. Il est particulièrement intéressant dans le cas où vous avez des travaux à réaliser.
Toutefois, étant difficile à gérer, nous vous recommandons de faire appel à un comptable. Notez que le régime réel vous permet de déduire des charges de votre base imposable, à savoir :
- Les frais de notaire.
- Les frais d’agence.
- Les charges mensuelles.
- Les intérêts de votre crédit.
- Les travaux et l’amortissement de votre bien (entre 2,5 % et 4 % par an du prix de votre bien).
Pour mieux illustrer la situation, prenons l’exemple d’un LMNP en régime réel. Pour un appartement acheté à 100 000 €, avec 10 000 € de loyer, 5 000 € de travaux ainsi que 300 € de charges mensuelles, ce dernier ne paiera pas d’impôt pendant plus de 5 ans.
SCI à l’IR ou à l’IS ?
À l’instar des personnes physiques, une Société Civile Immobilière (SCI) a plus d’un régime fiscal. On parle alors de l’impôt sur les revenus (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).
Dans le premier cas, la SCI est considérée comme une société transparente. Les revenus sont alors directement ajoutés et imposés à vos revenus en nom propre.
Cependant, en choisissant le régime IS, l’impôt sera calculé en fonction de votre TMI en nom propre. C’est-à-dire qu’il vaut 15 % en dessous de 30 000 € et 25 % au-delà.
De surcroit, comme dans le cas d’un LMNP en régime réel, vous pourrez baisser votre résultat, et donc, votre base imposable. On parle pareillement d’amortissement du bien en question, des travaux, des différentes charges, etc.
Pour sortir l’argent de votre société, il est possible de vous verser des dividendes. On parle dans ce cas de Flat Tax de 30 %.
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