Kevin F.Dans le cadre d’une construction de logement neuf, le terrain représente une part non négligeable du budget. L’Insee estime effectivement l’achat de la terre à 1/3 du prix d’une habitation nouvellement construite. Mais quels sont les critères influents le coût d’une surface nue et comment estimer cette dernière ? Réponse dans cet article.
La nature du terrain
Évidemment, le type de terrain constitue le critère principal impactant les prix. En effet, une parcelle viabilisée se vendra à un tarif supérieur. Les travaux de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité et aux assainissements étant déjà réalisés, l’acquéreur n’aura pas à se soucier de ces démarches. Une viabilisation peut coûter entre 5 000 et 15 000 euros, selon la topographie de la surface nue. Pourtant, l’opération peut valoir l’investissement puisque le Journal Du Net estime qu’un terrain viabilisé se vend 49% plus cher. Attention, une terre viabilisée n’est pas nécessairement constructible.
Moins onéreux pour l’acheteur, les terrains constructibles permettent comme leur nom l’indique de construire des bâtiments dessus. Selon l’Insee, le prix moyen d’une parcelle pour bâtir une maison individuelle était de 87 euros le m² en 2018. Ainsi, le tarif de ce type de surface continu d’augmenter (+1,7 en un an). Afin de déterminer la constructibilité ou non d’un terrain, nous vous conseillons de consulter les documents suivants :
- Le Plan Local d’Urbanisme (PLU),
- la carte communale,
- le certificat d’urbanisme,
- le cadastre,
À l’inverse de la catégorie précédente, les terrains non constructibles ne permettent pas d’implanter des constructions en durs. Cependant, certaines exceptions existent. Par exemple, les agriculteurs peuvent construire sur des parcelles agricoles. Malgré tout, le prix de ces terres restent faible. Effectivement, Le Journal Du Net estime le prix 20 fois inférieur aux zones constructibles.
L’emplacement du terrain
Outre la nature, l’emplacement du terrain influe aussi fortement sur le prix de vente. Une parcelle perdue à la campagne se vendra moins chère qu’une terre située en pleine agglomération. Mise à part la problématique du transport des matériaux de construction, une surface nue isolée entraînera des coûts de viabilisation plus élevés dus à une longueur de raccordement plus importante.
Au contraire, les terrains situés en ville se vendront bien plus chers. Cependant, le prix de la parcelle dépendra énormément de la dynamique du marché immobilier local. Des cités comme Toulouse et Lyon où les promoteurs s’arrachent chaque m² assurent une somme bien plus importantes que des agglomérations lambdas.
Les caractéristiques du terrain
Finalement, les caractéristiques propres au terrain génèrent aussi des variations de prix. Parmi ceux-ci, la superficie est le critère majeur. Inutile de préciser que la somme tirée de la vente dépendra en grande partie de l’espace disponible sur votre parcelle. À titre indicatif, l’Insee détermine que la surface moyenne des terrains achetés en 2019 est de 934 m².
Ensuite, le nivellement de la parcelle représente aussi un critère pouvant la dévaluer. En effet, un terrain en pente nécessitera des travaux de terrassement avant de lancer la construction du logement. Il y aura donc un surcoût pour l’acquéreur et un intérêt moindre pour votre surface nue. Travaux.com identifie le prix moyen d’un nivellement à 9 euros le m².
Finalement, l’orientation est également un critère pris en compte par l’acheteur. En effet, un terrain mal orienté se traduira par une luminosité moindre. Par conséquent, le logement recevra moins de lumière et de chaleur venant du soleil. Il devra alors prévoir un budget électricité et chauffage plus important.
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Obtenir une estimation pour son terrain
Vous connaissez dorénavant les principaux critères utilisés pour estimer un terrain. Cependant, l’évaluation de l’impact de chaque élément s’avère être une tâche ardue. Si vous souhaitez vraiment réaliser seul l’estimation de votre parcelle, certains outils disponibles en ligne existent. Par exemple, la base de Demande de Valeur Foncière vous permettra d’identifier les prix des ventes de surfaces nues dans votre secteur. Toutefois, ces données ne sont utiles que pour comparer les tarifs des ventes locales.
Proposée par de nombreux professionnels de l’immobilier, l’estimation automatique vous apportera un début de réponse. Bien qu’elle ne tient compte que d’une partie des critères présentés ci-dessus, son intérêt est d’analyser l’évolution des prix dans votre secteur. Ce type d’évaluation ne peut donc pas remplacer une analyse complète et exhaustive.
Afin d’obtenir une analyse complète et exhaustive, le plus simple reste de recourir aux services d’une agence immobilière. Spécialiste de l’immobilier local, elle dépêchera sur place l’un de ces agents. Ce dernier pourra alors déterminer tous les critères influents le tarif pour estimer un prix au plus proche de la réalité.
Nesrine R
