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Zoom immobilier Marseille

Focus sur l’immobilier à Marseille

Deuxième ville la plus peuplée de France, Marseille possède l’un des marchés immobiliers les plus inégaux du pays. En effet, les prix des biens reflètent l’inégalité galopante de la ville. Pourtant, il y existe de nombreuses opportunités de réaliser une bonne affaire. Tour d’horizon de la situation dans la cité phocéenne.

Profil de la population de Marseille

En 2016, la métropole cumulait 862 211 résidents. Cependant, la ville attire peu de nouveaux venus. En effet, l’évolution annuelle de sa population est de 0,2%. Bordée par la mer Méditerranée, la cité phocéenne tire parti de cette situation en hébergeant le premier port de commerce en France. Marseille accueille également de grandes entreprises comme Comex Nucleaire, la pastaga Ricard et SNEF.

Composé majoritairement de résidents actifs, le ménage marseillais classique est un couple avec enfant (22,4%). Au contraire, les familles monoparentales représente la minorité des foyers (13,3%).

Concernant le revenu moyen, le Journal Du Net estime celui-ci à 2 454 euros net. Comparé à la moyenne nationale, les revenus marseillais s’avère supérieurs de 9%. Si vous recherchez un bien pour louer, vous disposerez donc d’une petite marge de manoeuvre afin d’ajuster vos prix.

Location contre achat

Marseille dispose d’un marché immobilier relativement équilibré entre achat et location. En effet, les locataires sont les plus nombreux dans la cité phocéenne et représente 53,5% des résidents. Cependant, les propriétaires restent très présents et composent 44% de la population. Bien que la demande de baux locatifs sera inférieure à des villes comme Lyon, l’offre de biens se constituera de plus de logements à tarifs attractifs.

Alors, est-il préférable d’acheter ou de louer ? Allons droit au but en analysant les données de MeilleursAgents. D’après la plateforme, le prix moyen du m² marseillais est de 2 565 euros pour un appartement. Concernant la location, le tarif moyen atteint 11,9 euros le m². Suite au calcul, nous déterminons qu’un bail coûtera plus cher qu’un achat après 18 ans. Dans la situation d’un investissement pour louer, le rendement locatif grimpe à 5,57. Marseille s’avère ainsi une ville de choix pour un bailleur.

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Appartement ou maison

Comme bon nombre de grandes villes, le marché immobilier se compose principalement d’appartements. En effet, ce type de biens composent 83,3% de l’offre marseillaise. À l’inverse, les maisons sont devenues rares et ne représentent plus que 15,9% des logements de la cité. Si vous rêvez de jouer des parties de pétanques dans le jardin, vous devrez donc être patient et disposer de moyens financiers confortables.

Malgré tout, les biens disponibles disposent pour la plupart d’espaces assez spacieuses. Effectivement, les T3 et T4 composent à eux seuls 59,7% du marché immobilier local. Au contraire, les T1 constituent les logements les plus rares à Marseille. Nous vous conseillons donc d’éviter les petites surfaces et de se concentrer plutôt sur les superficies moyennes.

Privilégiez les appartements de moyennes surfaces
Logements les plus représentés sur le marché immobilier marseillais, les T3 et T4 sont donc les plus faciles à trouver. De même, une offre abondante se traduit également par des prix au m² moindre. Ce type de biens constitue donc le meilleur rapport espace/prix à Marseille.

Dans quels quartiers vivre à Marseille ?

Quartier en vue de Marseille, le Roucas Blanc constitue aussi l’une des zones les plus onéreuses pour l’immobilier marseillais. En effet, un appartement vous y coûtera en moyenne 4 091 euros le m². Outre la mer et la plage, vous découvrirez :

  • La basilique Notre-Dame-De-La-Garde (la Bonne Mère),
  • le château Talabot,
  • la corniche Kennedy,
  • la base nautique du Roucas Blanc,
  • l’Eglise St-Antoine-de-Padoue.

Si vous souhaitez louer aux familles, le quartier Saint Barnabé constitue une bonne option. Ayant conservé une ambiance de village, le secteur dispose également de nombreux espaces verts. Celui-ci s’avère aussi bien desservie par la ligne 1 du métro et plusieurs tracés de bus. De même, plusieurs établissements scolaires allant du primaire au supérieur sont implantés sur place. Côté prix, ils restent accessibles avec une moyenne de 2 761 euros le m² pour un appartement.

Pour les petits budgets, certaines zones assez méconnues de Marseille offre l’opportunité” de réaliser de bons investissements. C’est notamment le cas du quartier Saint-Antoine. Situé à l’extrémité nord de la ville, le secteur est voisin de la faculté de médecine. Un propriétaire pourra alors louer son bien aux nombreux étudiants en quête d’un toit. Pour les résidents, une infrastructure publique développée et des commerces bien implantés facilitent la vie quotidienne. À propos du tarif, un appartement se négocie en moyenne 1 858 euros le m². La vidéo ci-dessous vous emmène pour une petite visite du Roucas Blanc.

L’immobilier neuf à Marseille

Dans une interview accordée à LNP, le président de l’observatoire immobilier de Provence est revenu sur l’état du neuf marseillais. Selon lui, les mises en chantier ont diminué de 10,2% en un an. Dans ce cadre, le stock de logement nouveau représenterait 10 mois de commercialisation. Cela se traduit ainsi par une hausse de 24% de ce type de bien en une année. Ainsi, la valeur actuelle d’un bien sortie de terre est de 4 870 euros le m².

À propos des zones où rechercher du neuf, l’éco-quartier Les Fabriques vous intéressera. Effectivement, le projet prévoit la sortie de terre de 170 000 m² de logements ainsi que 20 000 m² de commerce et 44 000 m² de bureaux. Voisin du quartier Les Crottes, ce nouveau secteur est loin d’en être une. Il prévoit notamment l’implantation d’une crèche, d’une bibliothèque et d’une école. Concernant la fin des travaux, les premières livraisons de biens sont prévues pour 2022. Si vous cherchez d’autres quartiers où investir dans le neuf, un acteur local comme Axianéa vous aidera à identifier les différents programmes disponibles.

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