Kevin F.La France étant l’un des pays attirants le plus de touristes au monde, la location saisonnière s’est facilement imposée dans le paysage immobilier. En effet, des plateformes spécialisées telles que Airbnb ou Flipkey permettent de se lancer sans prise de tête. Cependant, le gouvernement et les agglomérations instaurent un cadre de plus en plus sévère pour cette activité. La question se pose donc : la location saisonnière est-elle encore une bonne idée ? Réponse dans cet article.
Le cadre légale de la location saisonnière
Ayant longtemps fonctionnée sans règles, la location saisonnière a fini par être encadrée par la loi Elan. Concernant les résidences principales, elle prévoit une mise sur le marché locatif d’un maximum de 120 jours par an. De plus, le bailleur devra déclarer ses revenus En cas de non-respect des obligations, le contrevenant s’expose à une amende allant jusqu’à 50 000 euros.
Tout comme pour une location standard, le bailleur devra délivrer un certain nombre de diagnostics immobilier. Gardez en tête que ces derniers peuvent être envoyés en format dématérialisé. La liste des documents à fournir est la suivante :
- L’étude gaz et électricité (si le permis de construire date d’avant 1975).
- Le diagnostic amiante (si le permis de construire date d’avant juillet 1997).
- L’analyse plomb (si le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949).
- L’État Risque et Pollution (si le bien se situe dans une commune ayant un PPR).
- Le Diagnostic Performance Énergétique (si le bien est loué plus de 4 mois/an).
Dépendant plus d’un contrat que de la loi elle-même, les copropriétés peuvent réglementer la location saisonnière. En effet, si le règlement stipule l’interdiction de ce type d’activité, le propriétaire d’un bien en copro devra la respecter. Dans le cas contraire, il s’expose à l’ouverture d’une procédure civile de la part du syndic. Consultez donc ce document afin d’éviter les 1 VS 1 gare du Nord avec vos voisins. La vidéo ci-dessous vous récapitule les différents changements dans cette activité en 2019.
Une forte rentabilité
Comparé à un bail classique, la location saisonnière s’avère bien plus rentable. Suite au retour de l’encadrement des loyers, de nombreuses grandes villes ont perdu en rentabilité. Au contraire, le loueur saisonnier peut fixer librement ces tarifs. De ce fait, le marché immobilier des grandes cités s’avère totalement favorable à ce type de contrat locatif (du moins, en l’absence de réglementation spécifique).
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De même, la rentabilité dépendra également de la zone choisie. En effet, un bien situé dans un secteur très touristique se louera plus facilement et cher qu’un logement implanté au milieu des vaches. Selon l’étude d’HomeToGo, la ville la plus rentable en location saisonnière est le Cap d’Agde (étonnement les nudistes âgés n’effraient pas les touristes). Concernant le reste du podium, Carcassone et Quimper complètent le trio de tête.
Au contraire, les régions Île-De-France, Rhône-Alpes et Pays de La Loire constitueraient des mauvais choix. En effet, le prix élevé du m² dans ces zones rallongent les durées de retour sur investissements. Contrairement aux idées reçues, les plus grandes villes ne sont donc pas les meilleurs endroits où réaliser une location saisonnière.
La riposte organisée par les villes
Les marchés immobiliers des grandes villes connaissant des fortes hausses de prix, ces dernières voient la location saisonnière d’un mauvais oeil. Effectivement, cette activité entraine une augmentation des tarifs au m². Par conséquent, les résidents ont de plus en plus de mal à trouver un toit accessible. Afin de lutter contre ce phénomène, les mairies instaurent ainsi de nombreuses mesures.
Pour la plupart de ces villes, la base de l’arsenal consiste en une obligation de déclarer son logement mis en location saisonnière. Suite à sa demande, le bailleur obtient un numéro d’enregistrement. Cette suite de chiffre permet alors de publier ses annonces sur les plateformes spécialisées. Côté administration, son travail de suivi et de contrôle s’avère facilité par ce dispositif.
De même, cette procédure permet de vérifier le respect des quotas. Effectivement, certaines cités ont instauré des limitations en termes de durées et/ou nombre de biens. Par exemple, le Pays-Basque a décidé de prendre le taureau par les cornes. Cependant, il n’est ici pas question de feria. En effet, les loueurs ne pourront mettre sur le marché qu’une seule habitation située dans la Côte Basque. Paris étudie même l’interdiction totale de la location saisonnière sur son territoire.
Finalement, les agglomérations peuvent instaurer une taxe de séjour. La décision d’appliquer ou non ce dispositif revient donc uniquement aux villes. De même, le prix de ce prélèvement est décidé par les cités dans le respect d’un barème édité par l’Etat. Le classement en nombre d’étoiles du logement influera également sur le tarif de cette taxation.
Une charge de travail accrue
Bien que la location saisonnière puisse fournir un revenu confortable, elle représente aussi du travail supplémentaire. Effectivement, vous devrez accueillir les clients, réaliser l’état des lieux et procéder au ménage. Cette activité demande donc du temps à y consacrer. Toutefois, c’est une bonne excuse pour éviter votre moitié lorsqu’elle est de mauvaise humeur.
Pour être rentable, l’activité nécessite également de recevoir régulièrement de nouveaux clients. Cela signifie que la gestion des départs et arrivées sera chronophage. De même, les tâches deviendront récurrentes. N’hésitez donc pas à mettre en place des documents et procédures formalisés. Pour les fichiers, internet, Word et Excel seront vos meilleurs amis.
Cependant, cette charge de travail supplémentaire peut être déléguée. En effet, de nombreuses agences immobilières proposent désormais un service de gestion de locations saisonnières. La plupart du temps, ces dernières prennent en charge la création et la diffusion des annonces ainsi que la relation avec les locataires.
Les coûts de la location saisonnière
Élement de confort, la gestion de votre activité par un tiers s’avère parfois indispensable. Ce sera notamment le cas si votre bien est éloigné de votre logement principal. Cela représentera donc un coût supplémentaire à supporter. De même, la facturation diffère selon les prestataires. Certaines entreprises fonctionnent avec des prix fixes, alors que d’autres se rémunèrent par un pourcentage du tarif de la location. Étudiez donc bien les offres des différents acteurs présents dans le secteur.
Peu importe votre gestion, vous devrez débourser de l’argent pour équiper votre logement. En effet, ce type de location nécessite un certain confort. Évidemment, les meubles classiques tels qu’un lit, une table, des chaises et des appareils pour cuisiner sont indispensables. De même, la présence d’équipement « premium » tels qu’internet, une machine à laver et une télévision augmentera l’attrait de votre bien aux yeux des touristes. N’oubliez pas les accessoires de ménages comme les balais et les serpillières pour que vos clients puissent nettoyer le logement. La liste du matériel obligatoire pour les locations meublées peut vous aider, bien qu’il n’existe rien de tel prévu pour les baux saisonniers.
Comme toute location, le bail saisonnier est sujet aux risques de dégradations. Dans cette optique, la réalisation d’un état des lieux sérieux avec chaque client représente une réelle sécurité. De même, prévoyez un budget minimum afin de pouvoir remplacer directement l’équipement endommagé.
Une imposition réduite
La location saisonnière étant un bail concernant un bien meublé, elle est imposable en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela signifie que deux régimes sont disponibles pour les bailleurs : le micro-BIC et le réel. Dans ce cadre, chacune des options disposent de ses propres avantages et inconvénients.
À propos du micro-BIC, celui-ci constitue un fonctionnement simplifié. Effectivement, vous disposerez d’un abattement de 50% sur vos revenus issus de la location saisonnière. En contrepartie, vous ne pourrez pas déduire vos charges réelles. Cette option s’avère ainsi idéale pour les bailleurs ayant peu de frais impactant leur bien loué. Gardez toutefois en tête que ce régime est uniquement disponible si vous réalisez moins de 70 000 euros de chiffre d’affaire.
Concernant le régime réel, il vous permet comme son nom l’indique de déduire vos véritables charges de vos loyers. Ainsi, les sommes déductibles concernent le fonctionnement de la location comme les travaux ou les frais d’annonces mais également l’amortissement et les intérêts de votre bien. Ce mode de fonctionnement s’avère alors idéal si vous êtes soumis à des frais importants. Dans les faits, les gains issus d’une location saisonnière dépasse rarement 70 000 euros par an (du moins pour le bail de sa résidence principale). De même, les frais restent assez faibles. Le micro-BIC représente donc le meilleur choix dans la plupart des cas.
Nesrine R
