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Les diagnostics immobiliers obligatoires pour une location

Vous souhaitez louer l’un de vos logements ? Tout comme la vente d’un bien, la mise en location est soumise à la réalisation de différents diagnostics immobilier. Selon les caractéristiques de l’habitation, sa mise sur le marché s’accompagne de plusieurs études. Dans cet article, nous vous listons tous ces documents pouvant concerner votre situation.

Le diagnostic performance énergétique (DPE)

Notant chaque habitation entre A et G, le DPE sert à mesurer l’efficacité énergétique d’un logement. Plus la note est proche de G et plus la surface concernée sera énergivore (et donc coûteuse). S’agissant des locations devant effectuer ce diagnostic, les biens meublés sont tout autant concernés que les non-meublés. En effet, il devra être fourni au locataire à la signature du bail.

Bien qu’encore sans conséquence, cette étude deviendra opposable au bailleur dès le 1er  janvier 2021. Pour rester dans la parfaite légalité, le propriétaire doit fournir un diagnostic datant de moins de 10 ans. Celui-ci n’aura pas à être renouvelé pendant le bail et en cas de tacite reconduction. Une note inférieure à la moyenne risque aussi de réduire l’intérêt du bien. Effectivement, les candidats découvrant la piètre efficacité du logement comprendront que le poste énergétique représentera un surcoût pour eux. Par conséquent, ils étudieront d’autres pistes et réfléchiront à deux fois avant de s’engager.

L’étude surface habitable (loi Boutin)

Obligatoirement mentionnée dans le contrat de location, la surface habitable loi Boutin s’impose aux biens meublés et non-meublés. Toutefois, elle ne doit pas être confondue avec la loi Carrez qui porte uniquement sur les ventes de lots de copropriétés. Ainsi, les deux mesures possèdent des méthodes de calcul différentes.

Parmi les espaces dont Carrez tient compte et pas Boutin se trouvent les éléments suivants :

  • Les combles non-aménagés,
  • les remises,
  • le grenier,
  • la réserve.

Même si le recours à un professionnel reste facultatif pour calculer sa surface habitable, les bailleurs utilisent généralement cette solution. En effet, un calcul erroné peut se traduire par une contestation du locataire. Si la différence entre la superficie mentionnée dans le contrat de location et la situation réelle dépasse 5%, le propriétaire subira une diminution de loyer égale à l’espace perdu (en pourcentage). De plus, il n’existe aucune limite de temps imposée au preneur pour contester.

➔ A lire aussi : Loi Pinel : les risques à connaître avant d’investir

Le diagnostic état des risques et pollutions (ERP)

Annexé au bail, le diagnostic ERP sert à prévenir le locataire des risques technologiques, naturels et radioactifs. Évidemment, ce rapport s’applique uniquement aux constructions situées dans les zones menacées par ce genre de dangers. Afin de déterminer si son habitation est concernée par cette étude, le propriétaire peut se rendre en mairie ou en préfecture (ainsi que sur le site web de l’administration en question). Cette carte recense d’ailleurs les zones vulnérables au radeon (radioactivité).

Comparé à d’autres rapports, l’ERP bénéfice d’une durée de vie bien plus courte. En effet, celui-ci doit dater de moins de 6 mois lors de la signature du bail. La non-délivrance de l’ERP s’avère également problématique pour le propriétaire. Face aux dangers encourus par le locataire, ce dernier peut saisir le tribunal d’instance et demander des dommages et intérêts.

💡 Optimiser vos dépenses en diagnostics
À la vue du nombre de diagnostics à réaliser, de nombreux prestataires créent des packs comprenant l’ensemble de ces études. Le propriétaire obtient alors un prix total réduit par rapport à des services souscrits à l’unité. De plus, ces analyses représentent des charges déductibles des revenus locatifs pour les propriétaires au régime réel.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Réalisé obligatoirement par un professionnel, ce diagnostic analyse la quantité de plomb présente dans un logement. Cependant, cette étude concerne uniquement les biens construits avant 1949 (le plomb étant banni des constructions après cette date). Concernant les résultats, les normes de concentration ne doivent pas dépasser à 1mg/cm².

Si le logement dépasse cette limite, le propriétaire devra alors procéder à des travaux pour réduire la présence de plomb. Une fois aux normes, le bien pourra repasser le diagnostic qui aura alors une durée de vie illimitée. Si le CREP n’est pas joint au contrat de location, le locataire pourra poursuivre le bailleur devant le tribunal pour vices cachés.

L’état de l’installation électrique intérieure

Remise au locataire à la signature du contrat, le diagnostic électrique doit être effectué par un professionnel. Valable 6 ans, ce rapport s’imposait auparavant uniquement aux logements dont l’installation électrique date de plus de 15 ans. Depuis le 1er  janvier 2018, ce rapport est devenu obligatoire pour tous les nouveaux baux de locations. Cependant, une attestation délivrée par le CONSUEL et datant de moins de 6 ans permet à un propriétaire de se dispenser de cette étude.

Ayant une valeur informative, ce diagnostic n’oblige pas à réaliser de travaux en cas de mauvais résultats. Malgré tout, la SRU indique que le bailleur doit remettre un bien décent à son locataire. Dans cette situation, un accident lié à une installation électrique défectueuse engagera la responsabilité pénale du propriétaire. De même, la non-remise de ce document permettrait à l’occupant de saisir le tribunal pour vices cachés.

Le diagnostic sur l’installation intérieure du gaz

Tout comme l’étude électrique, le diagnostic gaz nécessite les services d’un professionnel. De même, il est également valable pour une durée de 6 ans. Le document est lui aussi devenu obligatoire pour tous les baux de location depuis le 1er  janvier 2018. Un certificat de conformité délivré lors de la modification de l’installation et datant de moins de 6 ans peut remplacer le rapport.

Revêtant un caractère informatif, le diagnostic gaz n’entraîne aucune obligation de travaux. Toutefois, les accidents entourant cet élément se traduisent souvent par de gros dégâts matériels et humains. Un propriétaire zélé s’expose donc à de grosses sanctions financières et pénales en cas de tragédie. Le locataire pourrait aussi lancer une procédure auprès du tribunal pour vices cachés.

L’étude sur la présence d’amiante

Concernant les biens dont le permis de construire date d’avant le 1er  janvier 1997 (moment d’interdiction de la matière), le diagnostic amiante est obligatoirement réalisé par un professionnel. Si le rapport confirme l’absence de ce composant, le document bénéficie d’une durée de vie illimitée. De même, rien n’oblige le propriétaire à fournir l’analyse avec le contrat de location. Il doit toute de même la transmettre au locataire si celui-ci la demande.

La présence d’amiante peut toutefois obliger le bailleur à réaliser des travaux. La situation peut aussi déboucher sur un contrôle effectué tous les 3 ans des matériaux concernés. C’est alors un professionnel certifié qui procède à ces vérifications.

💡 Le dossier technique immobilier
Lors de la signature du contrat de location, le bailleur doit fournir tous les diagnostics. Nommé “diagnostic technique immobilier”, l’ensemble peu également être envoyé par mail. Attention, le locataire peut malgré tout s’opposer à cette forme d’envoi digital.

Le diagnostic termites

S’attaquant au bois, le termite est un véritable fléau pour un logement. Dans le but de prévenir des risques d’infestations, l’Etat impose un diagnostic spécifique à ces insectes. Limitée à certains départements, l’étude vise à rechercher le nuisible dans un périmètre de 10 mètres entourant l’habitation. Le gouvernement a également mis en place une carte répertoriant les zones concernées.

Valable 6 mois, le diagnostic sera fournit lors de la signature du bail. En cas de présence de termites, la mairie peut obliger le propriétaire à réaliser des travaux. Côté locataire, celui-ci disposera de la possibilité de saisir le tribunal pour vices cachés.

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